Abogado en Dos Hermanas – Página 2

¿Sabía que como trabajadora, ante una reducción de jornada decidida unilateralmente por la empresa, usted tiene derecho a rescindir su contrato y a recibir una indemnización de 20 días por año trabajado?

Ello con independencia de que la medida adoptada por la empresa pueda ser injustificada, en cuyo caso se podrá impugnar y se tendrá derecho a la reposición en las anteriores condiciones y adicionalmente a una indemnización si la modificación hubiera causado daños y perjuicios.

Pero es importante saber que existe la opción de no aceptar la medida y al mismo tiempo no impugnarla judicialmente, sino solicitar a la empresa la extinción del contrato de trabajo con la indemnización correspondiente.

Con el asesoramiento de Burrero Abogados, una trabajadora ha sabido que su empresa le pagó el último año 6.000 euros menos de lo que estipula el Convenio Colectivo aplicable para su categoría y, tras una reducción de jornada impuesta de manera unilateral, ha conseguido hoy su objetivo de poner fin a su relación con la empresa, recibiendo su indemnización de 20 días por año y con derecho a prestación por desempleo. Todo ello de manera extrajudicial.

Es fundamental recibir un buen asesoramiento antes de firmar cualquier documento que te proponga la empresa, evitará que tus derechos a reclamaciones futuras queden comprometidos. Incluso puede servir para negociar una solución razonable para ambas partes que evite años de litigio.

Soy David Burrero, abogado laboralista. Tengo mi despacho en Calle Desierto de Tabernas 2 Planta 2 Oficina 3, Dos Hermanas, cerca de la estación de tren (15 minutos andando) y amplio aparcamiento público justo al lado. Si su empresa le ha comunicado una modificación sustancial de las condiciones de trabajo, por ejemplo una reducción de jornada, que perjudica sus intereses, pida cita ahora y déjese asesorar.

Sentencia declarando abusiva la cláusula de gastos de una hipoteca naranja de ING contratada en el año 2018 y condenando a esta entidad a devolver al cliente la cantidad de 864,86 euros más intereses

Sentencia firme, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Sevilla declarando abusiva la cláusula de gastos de una hipoteca naranja de ING contratada en el año 2018 y condenando a esta entidad a devolver al cliente la cantidad de 864,86 euros más intereses (que se eleva a un total de 978 euros).

En este caso ING ha intentado defender la legalidad de su cláusula de gastos por ofrecer una hipoteca sin comisiones de ningún tipo. Si bien es cierto que la hipoteca naranja firmada aquel año no tenía comisión de apertura, de amortización anticipada, subrogación, etc., ello no justifica que la entidad impusiera al cliente el pago íntegro de los aranceles notariales y honorarios de la gestoría, toda vez que las gestiones conducentes a la formalización del préstamo hipotecario se realizan en interés de ambas partes.

En la demanda se reclamó la cantidad de 1.232,35 euros, correspondiente al total pagado por gastos notariales y de gestoría, al considerar que, tras el abuso cometido por la entidad, un reparto equitativo de los gastos (la mitad cada parte) no permite conseguir el efecto disuasorio pretendido por la normativa europea de protección de consumidores y usuarios, en el entendimiento de que no basta con reparar el daño causado al consumidor perjudicado sino que es necesario disuadir a las empresas infractoras de seguir cometiendo abusos.

Nuestra postura es que una entidad bancaria que vulnere los derechos de los consumidores, masivamente además, no debe quedar tras una sentencia judicial condenatoria en la misma posición que si hubiera cumplido la ley, asumiendo la mitad de los gastos de formalización, sino que debe ser condenada a asumir la totalidad de los gastos.

No obstante, siguiendo la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, el órgano judicial ha decidido en este caso condenar a ING a pagar la cantidad de 864,86 euros (mitad de notaría y totalidad de gestoría).

Pese a que la demanda ha sido estimada parcialmente, al no conceder todo lo que pedíamos, ING no ha podido evitar la condena en costas procesales, ya que ni siquiera se dignó a contestar la reclamación presentada por el cliente para intentar llegar a un acuerdo.

Indemnización por latigazo cervical en accidente de tráfico

Cuando hablamos de latigazo cervical nos referimos a uno de los accidentes de tráfico más frecuentes, se produce habitualmente cuando nos dan un golpe por detrás, por ejemplo al frenar en un paso de peatones o en la incorporación a una glorieta para ceder el paso a otro vehículo con prioridad. Aunque en ocasiones las molestias o dolores en el cuello se presentan inmediatamente después de la colisión, otras muchas veces tardan varias horas e incluso días en aparecer. En este post vamos a ver la importancia de ir al médico en las primeras 72 horas y consultar a un abogado independiente de la aseguradora antes de aceptar la primera propuesta de indemnización. Burrero Abogados tenemos despacho en Dos Hermanas (Sevilla), te defendemos para reclamar la máxima indemnización contra la aseguradora culpable, teniendo en cuenta los días de baja, secuelas, gastos médicos y todos los conceptos establecidos en el baremo.

En primer lugar, es conveniente acudir al médico dentro de las primeras 72 horas, aun cuando los síntomas sean leves, describir el accidente y las molestias o dolores que estamos padeciendo, para que dichas circunstancias se recojan detalladamente en el informe médico y en caso de que proceda nos dé la baja. Debes conservar una copia del informe médico, ya que lo necesitaremos para el proceso de reclamación contra la aseguradora. Posteriormente debes comunicar el parte de baja a la empresa en el plazo de 3 días (si estás trabajando) y remitir el parte de accidente a tu aseguradora en el plazo de 7 días.

Hay multitud de motivos por los que la aseguradora podría no ofrecer indemnización, sean ciertos o no: que la culpa del accidente haya sido tuya, que aun siendo culpa del otro conductor la intensidad del golpe sea insuficiente para causar lesiones cervicales, que el parte médico tenga fecha varias semanas después del accidente (por eso insistimos en ir al médico en las primeras 72 horas), que según les consta tienes antecedentes de artrosis u otra enfermedad similar con afectación de las cervicales que pueda justificar esos dolores o molestias.

También podría ocurrir, cuando la culpa del conductor contrario no sea un hecho discutido y el accidente haya tenido bastante intensidad, que la asegura ofrezca una indemnización, la cual será en la mayoría de los casos bastante inferior a la que el afectado tenga derecho, por ejemplo 600 euros. Puede que dicha cantidad se ajuste a los días de baja que llevas en ese momento, pero no tendrá en cuenta el período total de baja ni las posibles secuelas que puedan quedar tras el proceso de curación.

Por tanto no debes conformarte a la ligera con no recibir ninguna indemnización ni con la primera propuesta de indemnización que haga la aseguradora, en ambos casos es aconsejable consultar a un abogado independiente de las compañías aseguradoras. Ten en cuenta que la indemnización se calcula considerando el número total de días que estemos de baja, las mermas salariales en la nómina, posibles sesiones de fisioterapia que necesitemos y secuelas, entre otros factores, por eso es necesario esperar a la completa estabilización de las lesiones, como mínimo al alta médica, y contar con pruebas diagnósticas adecuadas (TAC, RMN, etc.), para hacer una correcta valoración tanto médica como económica.

Aunque un latigazo cervical no siempre deja secuelas, puede provocar una contractura muscular, rotura de ligamentos o lesiones en una vértebra que provoquen dolor crónico, entre otras. Para valorar las lesiones y posibles secuelas es necesario realizar pruebas diagnósticas a lo largo de todo el proceso de curación y con posterioridad al alta, lo cual lleva normalmente varios meses.

Por otro lado, el plazo de prescripción para reclamar una indemnización es de 1 año contado desde la completa estabilización de las lesiones, que nunca se producirá antes de la fecha de alta, así que lo más aconsejable para conseguir el mejor resultado es afrontar el proceso con paciencia y sin ceder a las presiones de las aseguradoras.

Si tu seguro del coche tiene cobertura de defensa jurídica tienes derecho a contratar los servicios de un abogado independiente de la aseguradora, elegido por ti, para reclamar la indemnización y además la aseguradora deberá hacerse cargo de abonar las facturas de tu abogado y procurador. Mis honorarios serán un porcentaje de la indemnización obtenida y además reclamaremos que sean cubiertos por tu seguro de defensa jurídica, para que no tengas que afrontarlos con cargo a la indemnización.

Algunos comentarios a propósito del seguro de defensa jurídica.

Como asegurado de un seguro de defensa jurídica, tienes derecho a la cobertura por parte de la aseguradora de los gastos en que puedas incurrir como consecuencia de tu intervención en un procedimiento judicial o extrajudicial (administrativo, arbitral). Aunque el seguro de defensa jurídica constituye un contrato independiente, suele incluirse en capítulo aparte del seguro del coche.

En ese sentido, tienes derecho a elegir libremente el procurador y abogado que te defiendan en el procedimiento, ESPECIALMENTE si existe conflicto de intereses entre las partes del contrato. Hay conflicto de intereses cuando tu aseguradora es la misma que la del conductor responsable del accidente a quien reclamas la correspondiente indemnización por lesiones, de modo que su postura es no indemnizar u ofrecer una indemnización ridícula.

Es muy habitual que en la póliza se incluya una cláusula con una limitación cuantitativa del importe correspondiente a la cobertura de los gastos de defensa jurídica. Ten en cuenta que:

– Las cláusulas que limitan cuantitativamente el importe de la cobertura correspondiente a los gastos de defensa del asegurado se consideran LIMITATIVAS y deben ser transparentes, esto significa que para ser válidas deben ser ESPECÍFICAMENTE ACEPTADAS POR ESCRITO y APARECER ESPECIALMENTE DESTACADAS EN EL CONTRATO. No vale con hacer una remisión a las condiciones generales, donde el límite de la cobertura se ubica entre una abrumadora cantidad de datos entre los que queda enmascarada, generando la equivocada percepción de que es un aspecto secundario o poco importante del seguro.

– Cuando la cláusula fija una cuantía máxima tan reducida, por ejemplo 600€ (o menos), que impide ejercer el derecho a elegir libremente a tu abogado y procurador, haciendo prácticamente imposible acceder a la cobertura de la defensa jurídica, se considera LESIVA y NULA, incluso cuando sea transparente y aparezca destacada en la póliza.

– En ningún caso cabe aplicar esa limitación cuantitativa cuando exista conflicto de intereses (ambas partes en conflicto tienen la misma aseguradora), por lo que el asegurado tendrá derecho a designar su propio abogado y procurador (no el de la compañía) para reclamar los daños y, posteriormente, reclamar a la aseguradora que le reembolse los gastos afrontados para su defensa jurídica, sin el límite previsto en la póliza. Por tanto EL LÍMITE SE TENDRÁ POR NO PUESTO CUANDO HAYA CONFLICTO DE INTERESES.

Eliminar deuda de un préstamo personal o crédito revolving: ¿Es posible?

Tiene una deuda con una entidad financiera como Wizink, Cofidis, Cetelem o Carrefour, o quizá con una empresa de recobro como Hoist Finance, Invest Capital o Grupo Kruk, por un préstamo personal, línea de crédito o tarjeta revolving que no puede seguir pagando y se preguntas qué puede hacer. Soy especialista en la defensa del deudor financiero contra la usura y las cláusulas abusivas, tengo despacho en Dos Hermanas y en este post le explico sus opciones.

Para empezar, centremos la cuestión de manera realista para no crear falsas expectativas. Si usted contrató un préstamo personal, línea de crédito o tarjeta revolving, en principio está obligado a devolver en el plazo acordado y con intereses el dinero prestado. Si el contrato es válido, debe cumplirse. Dicho de otra manera, el único modo de eliminar una deuda derivada de un contrato de préstamo válido es pagarla. En caso de insolvencia, existe la llamada segunda oportunidad, el deudor podrá acudir a un procedimiento de concurso de acreedores y, una vez liquidados todos sus bienes, pedir la exoneración del pasivo insatisfecho, es decir que se le perdonen las deudas que no han podido saldarse tras la liquidación de sus bienes. Pero más allá de lo comentado, no existen soluciones mágicas para hacer desaparecer las deudas.

Otra cosa diferente es que el contrato sea nulo por infringir lo establecido en las leyes. Un motivo de nulidad de los contratos de préstamo o crédito es la usura, en cuyo caso podemos demandar a la entidad financiera tal como explico en este post. Si aún no ha dejado de pagar o a pesar de haber dejado de pagar aún no ha sido demandado, está a tiempo de acudir a un profesional para adelantarse a los acontecimientos y ser usted quien demande a la entidad financiera.

Antes de iniciar un proceso pidiendo la nulidad del préstamo o crédito, conviene conocer no sólo el tipo de interés aplicado, fundamental para valorar si es nulo por usura o no, sino también el estado de la deuda, cuánto dinero se ha recibido prestado de la financiera y cuánto dinero se ha pagado a la financiera a lo largo de los años. En este post explico la documentación que necesita reunir para calcular estas cantidades. Sólo de esta forma podemos saber si, una vez declarado nulo el contrato, tendrá derecho a recuperar un determinado importe o seguirá pendiente de devolver alguna cantidad de dinero. Con el siguiente ejemplo, le explico la importancia de calcular las cantidades antes de demandar.

Bajo mi punto de vista, ante un caso de usura siempre conviene exigir la nulidad del crédito, aunque deba afrontar la devolución inmediata del capital pendiente de pago, ya que los atractivos aplazamientos que la entidad financiera ofrece, pagando pequeñas cuotas cada mes, son una trampa que a la larga le convertirán en un deudor cautivo. Cuanta más baja sea la cuota mensual, mayor será el plazo, más tardará en amortizar el capital y más intereses terminará pagando. En otras palabras, opino que es mejor poner fin cuanto antes a una situación de usura, aunque deba devolver inmediatamente la cantidad pendiente de pago, que seguir prolongando y agravando el problema. Pero antes de tomar la decisión de demandar, debe contar con toda la información y ser consciente de las consecuencias.

Ocho años defendiendo a deudores financieros como usted en casos de usura, contacte y cuéntenos su caso.

Historia de un caso de usura: vencemos a Hoist Finance en apelación

La Audiencia Provincial de Sevilla estima nuestro recurso de apelación contra una sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Dos Hermanas que condenó a nuestro cliente a pagar a Hoist Finance la cantidad de 3.324,65 euros por la deuda de una tarjeta de crédito revolving. Dicha sentencia queda anulada y revocada, de manera que se desestima íntegramente la demanda contra nuestro cliente, al considerar que la deuda reclamada es inexistente, y se imponen las costas procesales a la demandante.

Soy David Burrero, abogado especialista en casos de usura y abusos bancarios. Tengo mi despacho en Dos Hermanas, Calle Desierto de Tabernas nº 2 Oficina 3. Si usted está siendo perjudicado por intereses abusivos y necesita el asesoramiento de un abogado, pida cita ahora.

La demandante Hoist Finance, reclamó a nuestro cliente el saldo de una tarjeta de crédito, contratada inicialmente con Citibank, mediante procedimiento monitorio, aportó un contrato absolutamente ilegible y un certificado emitido por ella misma donde afirmaba que se le debía esa cantidad, pero no aportó los extractos de las operaciones realizadas con la tarjeta. Por ello, lo primero que hicimos fue recurrir contra la admisión a trámite del monitorio, argumentando que ni siquiera se cumplían los requisitos para admitir a trámite y requerir de pago al deudor. A pesar de todo, el Juzgado rechazó nuestro recurso y el proceso siguió adelante. Con esos mimbres tuvimos que montar la defensa.

Nos opusimos al monitorio alegando que el contrato de tarjeta de crédito es nulo por usura, ya que el interés pactado, del 26,82% TAE, resulta notablemente superior al normal y desproporcionado con las circunstancias del caso, tomando como término comparativo el interés medio de los créditos al consumo en el año 2007, fecha de celebración del contrato, según los boletines estadísticos publicados por el Banco de España. Subsidiariamente, si no nos daban la razón con respecto a la usura, alegamos la nulidad de las cláusulas del contrato por ser absolutamente ilegibles y falta de transparencia. Dijimos que, como resultado de la nulidad del contrato, nuestro cliente sólo estaba obligado a devolver la suma prestada, sin intereses, y como ya había abonado una cantidad superior a la que gastó con la tarjeta para financiar compras, sacar efectivo de cajeros, etc., la deuda era inexistente y por tanto la demanda debía ser desestimada.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda y condenó a nuestro cliente a pagar la cantidad reclamada, con condena en costas procesales. Lo hizo sin emitir un expreso pronunciamiento sobre la nulidad contractual por usura y el carácter abusivo de las cláusulas del contrato por falta de transparencia, cuestiones que habíamos alegado en tiempo y forma en el escrito de oposición al monitorio. El Juzgado consideró, sin más, que el demandado adeudaba la cantidad reclamada y que la posible usura o falta de transparencia de las condiciones del contrato eran irrelevantes en este caso. No es que la sentencia rechazase nuestras alegaciones, sino que guardó silencio sobre ellas. Subrayamos especialmente este aspecto, porque constituye una grave infracción procesal que vicia de nulidad la sentencia, por falta de motivación e incongruencia omisiva.

Así las cosas, formulamos recurso de apelación contra dicha sentencia por tres motivos, a grandes rasgos. Primero, que el monitorio nunca debió admitirse a trámite sin un contrato legible ni extractos de las operaciones realizadas con la tarjeta, que proporcionasen al menos la apariencia de una deuda vencida, líquida y exigible, por ese motivo pedimos la nulidad de actuaciones. Segundo, que la sentencia es nula por falta de motivación y por incongruencia omisiva, al no dar respuesta a todas las cuestiones alegadas por el demandado en su defensa. Tercero, con respecto al fondo del asunto, que el contrato es nulo por usura, que como consecuencia de ello nuestro cliente sólo debe devolver el dinero prestado descontando lo abonado por todos los conceptos y que, dado que ya pagó una cantidad superior a la que gastó con la tarjeta, no existe la deuda reclamada, debiendo por tanto ser desestimada la demanda.

La Audiencia Provincial nos da la razón en todos y cada uno de los motivos de apelación. Considera que el monitorio no debió admitirse a trámite sin aportar el demandante la documentación mencionada, aunque rechaza que esta infracción procesal provoque nulidad de actuaciones. Anula la sentencia por falta de motivación e incongruencia omisiva, asumiendo la instancia y dictando una nueva resolución. Con respecto al fondo del asunto, considera que el contrato es nulo por usura, al entender que el interés del 26,82% TAE es notablemente superior al interés normal y desproporcionado con las circunstancias del caso, y puesto que el deudor había abonado una cantidad superior a las disposiciones realizadas con la tarjeta, ya no adeuda ninguna cantidad, por tanto, desestima la demanda de Hoist Finance y le impone las costas procesales.

Las novedades que trae la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (nueva Ley Hipotecaria)

Tras producirse su aprobación definitiva, el 16 de marzo se ha publicado en el BOE la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, coloquialmente conocida como la nueva Ley Hipotecaria. Su entrada en vigor se producirá dentro de 3 meses y conlleva importantes novedades para los contratos de préstamo hipotecario que se formalicen a partir de entonces. Analizamos sus puntos clave en este artículo.

Esta Ley viene a incorporar al Ordenamiento Jurídico español la Directiva de la Unión Europea 17/2014, con un retraso de casi tres años. Aunque en este caso, la mayor parte de los cambios introducidos no proceden de la Directiva ni se trata por tanto de una imposición de la Unión Europea, sino que obedecen a la voluntad política del Gobierno y de los distintos grupos parlamentarios.

Se aplicará a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria en los cuales el prestatario o fiador sea una persona física, y que se garanticen con un inmueble que tenga el carácter de vivienda, así como a los préstamos que tengan por finalidad adquirir o conservar terrenos o inmuebles de cualquier tipo, siempre que alguno de los obligados tenga la condición de consumidor.

Nos llama la atención que las medidas de esta Ley no sólo se aplicarán a los consumidores y usuarios, es decir, en contratos ajenos a una finalidad empresarial, sino también a las personas físicas que actúen en su condición de profesionales cuando contraten un préstamo para su actividad económica y aporten su propia vivienda como garantía.

Entre las novedades de la nueva Ley, destacan en primer lugar las medidas relativas a las obligaciones de transparencia e información previa al contrato.

La entidad bancaria estará obligada a inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas utilizadas en los contratos de préstamo hipotecario. Además, los bancos tendrán la obligación de publicar las condiciones generales de los contratos en su página web o, en el improbable caso de no tener página web, ponerlas a disposición del público en sus oficinas de manera gratuita.

Con la nueva regulación, una vez que el cliente haya facilitado los datos necesarios sobre su situación financiera, necesidades y preferencias, el banco deberá entregarle con una antelación mínima de 10 días naturales respecto a la firma del contrato los siguientes documentos, que recogerán la información sobre las condiciones del préstamo:

La Ficha Europea de Información Personalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante.
Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que deberá indicar el índice de referencia utilizado para calcular el tipo de interés variable y advertir la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago.
En el caso de los préstamos a interés variable, un cuadro de amortización a futuro donde figuren las cuotas periódicas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
Una copia del proyecto del contrato.
Distribución entre las partes de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
Las condiciones de garantía que deban cumplir los seguros de daños sobre el inmueble y de cumplimiento de las obligaciones del préstamo.

Además de facilitar los documentos que recojan esta información, el banco estará obligado a responder al cliente por escrito las consultas que le formule sobre el contenido y significado de las cláusulas del contrato. Las explicaciones deberán contener ejemplos prácticos ilustrados con diversos escenarios de coyuntura económica, especialmente sobre los tipos de interés.

El Notario pasará a desempeñar un papel fundamental en la comprobación de que el cliente ha sido debidamente informado de las condiciones del préstamo.

Pero mucho cuidado con esto, porque el hecho de que el Notario dé fe pública de que lo has entendido todo no significará que así sea, por lo que ahora, más que nunca, va a ser necesario acudir al Notario correctamente asesorado acerca de tus derechos y obligaciones, para evitar las indeseadas consecuencias de firmar un documento donde se dice que somos conscientes de todo, sin que en realidad hayamos comprendido nada.

A partir de la entrada en vigor de la Ley, será obligatorio que el cliente comparezca ante el Notario como mínimo 1 día antes de firmar la escritura, y en esa comparecencia lo primero que se comprobará es que el banco haya entregado en plazo los documentos de información personalizada sobre las condiciones del préstamo.

Una vez hecha esta comprobación, el Notario tendrá la obligación de asesorar al cliente, tanto prestatario como fiadores si los hubiera, de manera individualizada sobre las cláusulas contractuales. Para finalizar esta comparecencia previa, el Notario expedirá acta que da fe pública del cumplimiento de los requisitos legales y la información facilitada al cliente sobre las condiciones del contrato que va a firmar.

Es importante insistir en que este acta servirá como prueba de que el cliente comprende y acepta el contenido del documento, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material, incluso cuando el cliente se haya limitado a firmar los papeles que le da, primero el banco y unos días más tarde el Notario, sin entender nada. Por este motivo va a resultar más conveniente que nunca recibir un asesoramiento jurídico personalizado antes de firmar la hipoteca.

También ha sido objeto de regulación la evaluación de solvencia que las entidades bancarias deben realizar antes de conceder préstamos.

La evaluación de solvencia deberá tener en cuenta la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros factores, su empleo, ingresos presentes y previsibles en el futuro, activos en propiedad, ahorro, gastos fijos y deudas actuales, así como la pensión de jubilación previsible, en caso de que el plazo de amortización del préstamo se prolongue hasta la edad de jubilación.

En ningún caso el banco podrá cobrar al cliente ningún tipo de comisión por los estudios necesarios para realizar la evaluación de solvencia.

Cuando el objeto del préstamo sea financiar la compra de una vivienda, la evaluación de solvencia no se podrá basar predominantemente en el valor de la vivienda aportada como garantía o en la expectativa de que su valor aumentará en el futuro.

Cuando el banco haya realizado la evaluación de solvencia de manera incorrecta o no haya recopilado información suficiente, no podrá utilizar posteriormente este motivo para resolver, rescindir o modificar el contrato, salvo que se demuestre que el cliente ha dado una información falsa de manera consciente.

La nueva regulación de las comisiones.

Respecto a la comisión por amortización anticipada, con carácter general la comisión o compensación no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco. Dicha pérdida financiera se calculará proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso y el valor de mercado del préstamo en ese momento.

En todo caso, con independencia del porcentaje que pueda resultar del complejo cálculo anterior, en las hipotecas a interés fijo la comisión queda limitada a un máximo del 2% cuando se produzca en los primeros 10 años y al 1,5% a partir de entonces. Mientras que en las hipotecas a interés variable, la comisión queda limitada a un máximo del 0,25% en los primeros 3 años o bien al 0,15% durante los primeros 5 años.

También se establecen límites para las comisiones por novación para cambiar el tipo de interés variable por un tipo de interés fijo. Dicha comisión queda limitada, igual que en el caso anterior, a la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco, pero en ningún caso podrá exceder del 0,15% si la novación se hace durante los 3 primeros años de vigencia del contrato, mientras que en caso de realizarse la novación después de los 3 primeros años de vigencia el banco ya no podrá cobrar dicha comisión por este concepto.

A su vez, la nueva Ley seguirá permitiendo a los bancos aplicar comisión de apertura, con el requisito de que se aplique una sola vez y englobe la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Los nuevos intereses de demora.

El interés de demora queda establecido de manera imperativa en el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales y sólo se aplicará al principal vencido y pendiente de pago, es decir, no podrá capitalizarse y generar intereses de los intereses. Además, al tratarse de una norma imperativa, no podrá establecerse en el contrato un interés de demora diferente, ni más alto, ni tampoco más bajo.

Nos llama especialmente la atención esta nueva regulación porque hasta el momento la Ley establecía el interés de demora máximo en el triple del interés legal, pero no excluía la posibilidad de que en el contrato se estipulara un tipo más bajo, y sobre todo, más allá de lo que decía la Ley, la jurisprudencia del Tribunal Supremo había limitado el interés de demora al interés remuneratorio más 2 puntos porcentuales.

Así que a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley, el interés de demora de los préstamos hipotecarios no dependerá de lo que estipule cada contrato, sino que será en todo caso de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.

¿Cómo se repartirán ahora los gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario?

En virtud de la nueva regulación, las entidades bancarias asumirán el pago íntegro de los gastos de Notario, Registro de la Propiedad y gestoría para la tramitación, formalización e inscripción de las escrituras de préstamo hipotecario, lo que se une al anterior Real Decreto-Ley por el cual también se atribuyó a los bancos el pago del Impuesto de actos jurídicos documentados. Por tanto, de los gastos asociados a la constitución de hipotecas los clientes asumirán únicamente los relativos a la tasación y las copias notariales que soliciten.

Es importante aclarar que esta nueva regulación no tendrá efectos retroactivos sobre los préstamos contratados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

¿Es verdad que la nueva Ley prohíbe las cláusulas suelo?

Efectivamente, la nueva regulación establece que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. No obstante, también se encarga de aclarar que el interés remuneratorio de los préstamos variables no podrá ser negativo, por lo que de facto se impone un suelo legal del 0%.

¿Y qué pasa con el IRPH?

La nueva Ley Hipotecaria prevé una regulación que puede afectar a este índice, pero no se aplicará retroactivamente a los afectados por préstamos hipotecarios anteriores a su entrada en vigor, de manera que los aspectos de la nueva Ley que aquí se comentan no deben confundirse con lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea pueda resolver sobre el IRPH en los próximos meses.

Ante todo, hay que recordar que IRPH Cajas, IRPH Bancos e Indicador Activo desaparecieron en 2013 y que a día de hoy sólo sigue publicándose el IRPH Conjunto de Entidades. Lo cierto y verdad es que la nueva Ley no ha ordenado que deje de publicarse el IRPH, pero sí se hace cargo de decir que los índices de referencia utilizados para los préstamos a interés variable deberán cumplir los siguientes requisitos:

Ser claros, accesibles, objetivos y verificables por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades competentes.
Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio banco o varios bancos que se pongan de acuerdo para alterarlo.
Los datos que sirvan de base al índice deben obtenerse mediante un procedimiento matemático objetivo.

En mi opinión, como abogado especializado en la materia, el IRPH Entidades no cumple estos requisitos. Pero insisto en que esta Ley no tiene efectos retroactivos sobre contratos realizados con anterioridad a su entrada en vigor y que, además, la Ley no ordena expresamente la desaparición del IRPH. Así que esto, unido a que el Gobierno viene actuando como paladín de la banca y está defendiendo en Europa la legalidad del IRPH, nos hace ser escépticos respecto a la trascendencia práctica de esta nueva regulación.

¿Es verdad que el banco ahora no podrá obligarme a contratar seguros?

La nueva ley prohíbe con carácter general a los bancos vincular la concesión de préstamos hipotecarios a otros productos, sin embargo, como era de esperar se prevén dos importantes excepciones para esta regla general:

Que el Banco de España autorice ese producto en concreto, al considerar que resulta beneficioso para el cliente.
Que se trate de un seguro que garantice el pago del préstamo o cubra los daños sobre el inmueble hipotecado.

De modo que, a efectos prácticos, la entidad bancaria sí podrá condicionar la concesión de préstamos a la contratación de seguros. En todo caso, lo que sí queda establecido legalmente que el banco deberá aceptar pólizas alternativas de otras aseguradoras que proponga el cliente, siempre que establezcan condiciones y prestaciones similares a las exigidas por el banco, sin que sea lícito exigir la contratación con una aseguradora en concreto.

Del mismo modo, la aceptación de una póliza alternativa no podrá suponer un empeoramiento de las condiciones del préstamo. Así las cosas, entendemos que será contrario a la Ley que la entidad ofrezca un tipo de interés más alto para el cliente que contrate el seguro con otra compañía alternativa o, dicho de otra manera, que ofrezca bonificaciones y un interés más bajo al cliente que contrate el seguro con una compañía vinculada al banco.

Tampoco podrá el banco pretender cobrar comisión de ningún tipo por estudiar pólizas de seguro alternativas que el cliente sugiera.

Respecto al vencimiento anticipado se recogen igualmente importantes medidas.

La nueva Ley sólo permitirá a las entidades bancarias resolver el contrato de préstamo hipotecario e iniciar la ejecución en los siguientes supuestos:

Durante la primera mitad del crédito, cuando se haya producido el impago del 3% del capital adeudado o equivalente a 12 plazos mensuales.
En la segunda mitad del plazo de duración del préstamo, cuando se produzca el impago del 7% del capital adeudado o equivalente a 15 cuotas mensuales.

Al igual que ocurre con los intereses de demora, la Ley no permite que se estipule en el contrato una regulación diferente sobre el vencimiento anticipado.

Aunque con carácter general esta Ley no se aplicará a los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, las disposiciones relativas al vencimiento anticipado constituyen una excepción y, en principio, sí se aplicarán retroactivamente, salvo que el deudor alegue que prefiere acogerse a la regulación legal anterior. Por lo que habrá que valorar en cada caso concreto qué conviene más al deudor hipotecario.

Sin embargo, cuando se haya producido el vencimiento anticipado con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, por ejemplo cuando se haya iniciado la ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo o no, no se aplicará la regulación actual, sino la anterior.

Por tanto, resulta esencial en los casos de ejecución hipotecaria contar con un asesoramiento jurídico especializado para diseñar la estrategia procesal más favorable para la defensa del deudor hipotecario.

Nos dejamos en el tintero la nueva regulación de las hipotecas multidivisa y también las ventas de productos financieros vinculados a los préstamos. Lo hacemos de manera consciente, para tratarlo en otra entrada de manera particular.

Espero que este artículo te haya resultado interesante, si es así te invito a comentar cualquier duda o impresión al respecto y a compartir con tu entorno.