Burrero Abogados

He vendido mi casa y he reinvertido el dinero en comprar mi nueva vivienda, ¿puedo beneficiarme de la exención por reinversión en vivienda habitual?

Si bien a partir del 1 de enero de 2013 quedó suprimida la deducción fiscal por inversión en vivienda habitual en virtud de lo establecido por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre, subsiste aún en nuestra legislación la exención por reinversión en vivienda habitual. Si el pasado año ha vendido su casa y ha comprado nueva vivienda, se preguntará cómo le afecta esta operación inmobiliaria para la Declaración de la Renta. Dependiendo de la diferencia entre el precio de compra y de venta, es posible que exista una ganancia patrimonial y en ese caso le interesará saber si dicha ganancia patrimonial está exenta del IRPF.

La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), así como en el artículo 41 del Reglamento de dicho impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007 de 30 de marzo, en el cual se establece que “Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión».

En primer lugar, hablamos de ganancia patrimonial cuando vendemos nuestra vivienda por un precio superior al precio de compra, y al contrario, estaremos ante una pérdida patrimonial cuando la vivienda se vende por un precio inferior al precio de compra. Mayor complejidad presentan los casos de venta de una vivienda que hayamos adquirido mediante herencia, pues si bien el precio de venta es fácilmente identificable, la determinación del valor de adquisición puede resultar más complicada y, lógicamente, conocer este dato es necesario para concluir si hay ganancia o pérdida patrimonial.

Una vez hayamos comprobado que existe una ganancia patrimonial con ocasión de la venta de la vivienda, habrá que evaluar si esta ganancia está sometida a tributación o bien está exenta del IRPF. Para ello hay que verificar los siguientes requisitos:

Que se trate de la vivienda habitual.

A efectos fiscales, tiene el carácter de vivienda habitual la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años. Ahora bien, hay algunas excepciones a esta regla general, de modo que se considerará que la vivienda tuvo la naturaleza de habitual, aun cuando no haya transcurrido dicho plazo, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo. En tal caso, es imprescindible estar en condiciones de justificar y acreditar suficientemente ante la Agencia Tributaria la concurrencia de dichas circunstancias excepcionales, por ejemplo aportando el contrato de trabajo o la sentencia de divorcio.

En cuanto a la vivienda adquirida, para que ésta se considere residencia habitual es necesario que sea habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o finalización de las obras. No obstante, la vivienda mantendrá el carácter de habitual a pesar de no ser habitada en dicho plazo, cuando concurran las circunstancias excepcionales arriba comentadas. Por ejemplo, si compra una nueva vivienda con idea de cambiar su domicilio pero no puede hacerlo hasta que consiga otro empleo o el traslado a otro centro de trabajo, el plazo de 12 meses empezará a contar a partir de la fecha en que se haga efectivo el traslado o cese.

Plazo para efectuar la reinversión.

Una vez que venda su vivienda habitual, tiene un plazo de 2 años para reinvertir el importe obtenido en la compra de tu nueva vivienda. No obstante, dicho plazo de 2 años no sólo se contempla con posterioridad a la venta, sino con anterioridad a la misma, es decir, la Ley permite disfrutar de la exención si compramos primero la vivienda, que tenemos previsto que se convierta en nuestro nuevo domicilio, antes de vender nuestra actual vivienda habitual, siempre que la venta se produzca en el plazo máximo de 2 años contados desde que realizamos la compra. En tal caso, se entenderá que la vivienda que vendemos tiene el carácter de habitual cuando la hayamos habitado de manera efectiva y permanente hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la fecha de la venta o cuando dejemos de habitar la vivienda que vendemos con motivo de nuestro traslado a la nueva vivienda que compramos.

Si cumplimos estos requisitos, la ganancia patrimonial que hayamos podido obtener por la venta estará exenta. Ahora bien ¿qué ocurre en el caso de que la reinversión sea parcial? Si reinvertimos en la compra de la nueva vivienda habitual un importe inferior al total obtenido por la venta, sólo se excluirá del gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial correspondiente a la cantidad efectivamente reinvertida.

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El fraude del falso autónomo

Estamos asistiendo a una época en la cual, bajo el pretexto de las innovaciones tecnológicas y las plataformas digitales, se está pretendiendo eliminar el Derecho Laboral y los Convenios Colectivos para sustituirlos por la negociación individual, con la precarización de las relaciones laborales que ello conlleva. En este contexto, ocupa un lugar destacado la figura del falso autónomo. A continuación analizamos la legalidad de este fenómeno tan habitual en la actualidad.

El Derecho Laboral nació, fruto de las reivindicaciones de la clase obrera, para garantizar por Ley los derechos subjetivos de los trabajadores frente a los empresarios, siendo particularmente relevante la figura de la negociación colectiva, que permite a los trabajadores lograr mejores condiciones laborales a través de la organización sindical, siempre por encima de los mínimos establecidos en la Ley.

En primer lugar, es de suma importancia recordar que existe la relación laboral, y por tanto resulta de aplicación el Derecho Laboral, cuando nos encontramos ante un trabajo retribuido, por cuenta ajena y bajo el poder de organización y dirección del empresario. Ello conlleva que bajo ningún concepto las condiciones de trabajo podrán ser peores que las establecidas en el Convenio Colectivo aplicable y en el Estatuto de los Trabajadores, u otra norma laboral específica en caso de tratarse de una relación laboral especial (por ejemplo, artistas), es decir, a partir del mínimo legal será válido que el contrato de trabajo estipule condiciones laborales más beneficiosas, pero en ningún caso menos.

Por ejemplo, el Salario Mínimo Interprofesional ha quedado legalmente establecido para 2025 en 16.576 € al año, distribuidos en 14 pagas mensuales de 1.184 €, de modo que mediante Convenio Colectivo podrán estipularse tablas salariales superiores a éste, pero nunca inferiores. Dicho de otra manera, cualquier empresa que aplique a sus trabajadores condiciones inferiores a las establecidas por Ley o Convenio Colectivo, estaría incurriendo en un incumplimiento de la legislación laboral. Precisamente, con el objetivo de eludir las obligaciones propias de la legislación laboral, es cada vez más frecuente que las empresas externalicen las relaciones laborales y utilicen contratos mercantiles de prestación de servicios u otras figuras afines.

Confío en que se entenderá mejor con varios ejemplos:

Una empresa de publicidad, o quizá una imprenta, formaliza un contrato mercantil de prestación de servicios con un diseñador gráfico que presta servicios exclusivamente para dicha empresa.
Una empresa del sector audiovisual realiza un contrato mercantil de prestación de servicios con una traductora que presta servicios para dicha empresa en régimen de exclusividad.
Un estudio de arquitectura firma un contrato mercantil de prestación de servicios con un arquitecto no colegiado que presta servicios para dicho estudio en exclusividad.

En todos los casos comentados, los trabajadores se integran bajo la infraestructura productiva y los criterios organizativos de la empresa, con un horario fijo de lunes a viernes, pero perciben una remuneración inferior a la estipulada en el Convenio Colectivo aplicable (si lo hubiera) o incluso al Salario Mínimo Interprofesional, y además no están de alta en el Régimen General de la Seguridad Social, sino en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos, corriendo exclusivamente de su cuenta las cotizaciones.

Pues bien, acabamos de comentar un ejemplo claro de práctica prohibida. En la medida que el trabajador presta servicios exclusivamente para una empresa, carece de medios de producción propios, se integra en la infraestructura productiva de la empresa y bajo sus criterios organizativos, existirá relación laboral y aquella estará sujeta a las correspondientes obligaciones, aunque la letra del contrato formalizado entre las partes refleje en falsa apariencia una relación de carácter mercantil, como si se tratara de dos empresarios que negocian de igual a igual y llegan a un acuerdo.

La utilización fraudulenta de la contratación mercantil para eludir las obligaciones propias de la legislación laboral es denunciable por las siguientes vías:

Inspección de Trabajo y Seguridad Social. Podremos instar a esta autoridad a que imponga una sanción económica a la empresa infractora, y a que le requiera el pago de las cuotas equivalentes al tiempo en que el trabajador debería haber estado cotizando por el Régimen General de Seguridad Social (con el límite de los últimos 4 años).
Mediante la oportuna demanda ante la jurisdicción social puede solicitarse el reconocimiento de la relación laboral y de la situación de falso autónomo, reclamando en consecuencia los salarios y haberes adeudados, así como, en caso de haberse producido un despido, la correspondiente indemnización por despido improcedente (33 días de salario por año trabajado).

Si su empresa no le da de alta en la Seguridad Social, le da de alta menos horas de las que trabaja, le paga menos de lo que estipula el Convenio del sector o no respeta su derecho a descansos y vacaciones, estoy a su entera disposición para asesorarle y defender sus intereses.

Novedades jurisprudenciales sobre los gastos asociados a las hipotecas

En este artículo analizamos las novedades jurisprudenciales en esta materia introducidas por las recientes Sentencias del Tribunal Supremo del pasado 23 de enero de 2019, que afectan a Bankia, Liberbank, Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), Banco Santander y Caja Rural de Asturias, y vienen a pronunciarse sobre los gastos y comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios.

Si bien desde la conocida sentencia 705/2015 de 23 de diciembre ya quedó sentado que la imposición indiscriminada a los consumidores de todos los gastos relacionados con la constitución de la hipoteca es una práctica abusiva, mucho se ha discutido desde entonces en los tribunales sobre cuáles deben ser las consecuencias indemnizatorias. Así, muchos juristas, bufetes, asociaciones y movimientos sociales hemos defendido que las entidades bancarias deben ser condenadas a indemnizar a los consumidores, no sólo por las cantidades que la ley les obliga a pagar, sino por el montante total de los gastos asociados a la hipoteca, con un objetivo disuasorio, pues de lo contrario el mensaje que se envía a las entidades infractoras es que quebrantar la ley no tiene consecuencias negativas, en la medida que no recibirían penalización alguna por ello.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha venido finalmente a zanjar la cuestión, de nuevo con un claro sesgo pro-banco, lo cual es de lamentar. En ese sentido, establece que cuando la cláusula sea declara abusiva y nula, los gastos deberán repartirse de la siguiente forma:

– Los aranceles notariales en lo que respecta a la matriz de la escritura, deberán ser asumidos al 50% por cada parte, mientras que las copias de la escritura las abonará quien las solicite.

– Los aranceles registrales por la inscripción de la hipoteca deberán ser soportadas en su totalidad por la entidad bancaria.

– Los gastos de la gestoría encargada de la tramitación de la escritura y su inscripción, deberán ser abonados a partes iguales por banco y consumidor.

– En relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, viene a confirmar la sentencia del pasado mes de noviembre que atribuía el mismo al cliente.

– Los costes derivados de la tasación del inmueble serán asumidos totalmente por el cliente.

Con respecto a la comisión de apertura, declara que la misma es válñida por cuanto forma parte de la remuneración del banco y esta cuestión no es susceptible de control por los tribunales, sin embargo admite que esta cláusula sí puede ser objeto de control de transparencia, es decir, que los bancos deben informar con claridad sobre esta comisión e incluirla en la T.A.E. junto a los intereses y gastos del préstamo.

Es de reseñar que este criterio jurisprudencial sólo es aplicable, en lo que se refiere al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para las hipotecas contratadas con anterioridad al 9 de noviembre de 2018, pues en esta fecha entró en vigor el Real Decreto Ley que pasaba a atribuir el pago del mismo a las entidades bancarias.

Por último, parece muy cerca de aprobarse la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que tras conseguir mayoría suficiente en el Congreso de los Diputados se está tramitando ahora en el Senado. Esta norma introducirá importantes novedades en cuanto a las obligaciones de información y transparencia de los bancos, comisiones, gastos, productos vinculados y ejecuciones hipotecarias. Tan pronto como se produzca su aprobación definitiva y entrada en vigor, publicaremos una entrada informando sobre ella.

Afectados por Tarjetas Revolving

Cofidis, Wizink, Cetelem, etc. Desgraciadamente, el endeudamiento para atender gastos corrientes e imprescindibles es una necesidad cada vez más frecuente en los hogares, en gran medida fruto del incremento de la precariedad laboral. El problema, lejos de desaparecer, empeora cuando comprobamos que el crédito que solicitamos genera intereses muy elevados.

La antigua Ley de 23 de julio de 1908, conocida como Ley de Usura, establece en su artículo primero que será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

Tal calificación merecen los créditos o préstamos con un tipo de interés notablemente superior al interés normal del dinero en cada momento histórico. El interés normal del dinero no debe confundirse con el interés legal, ya que se trata de parámetros totalmente diferentes, por ejemplo, según estadísticas del Banco de España la T.A.E. media ponderada de los créditos al consumo en enero de 2018 era del 8,74%, de modo que un tipo de interés superior al 20%, como suele ser habitual en las Tarjetas Revolving, se considera indubitadamente un interés usurario que devendría en la nulidad del contrato de crédito.

De conformidad con lo establecido en el artículo tercero de dicha Ley, el deudor deberá devolver únicamente el capital efectivamente dispuesto y la entidad financiera deberá reintegrar todos los intereses percibidos durante la vida del crédito.

Reclamaciones bancarias: le ayudamos a reclamar contra la cláusula suelo

La histórica Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 estableció que no es posible limitar la retroactividad de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, lo que conlleva la obligación de devolver todo el dinero cobrado de más. Sin embargo, a día de hoy gran parte de las entidades bancarias continúan negándose a reintegrar los intereses cobrados indebidamente y los consumidores se ven abocados a reclamar en vía judicial.

Han pasado más de 2 años desde la conocida sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la cual estableció que en caso de ser declarada judicialmente abusiva y nula una cláusula suelo, la entidad bancaria debe ser condenada a reintegrar al consumidor todas las cantidades cobradas indebidamente. Desde entonces quedó claro que los tribunales no pueden limitar temporalmente la responsabilidad indemnizatoria de los bancos por sus prácticas abusivas, de hecho el propio Tribunal Supremo rectificó su criterio inicial en ese sentido.

Sin embargo, muchos afectados aún no han recuperado su dinero, debido fundamentalmente a que gran parte de las entidades bancarias continúan negándose a devolver las cantidades cobradas de más mediante un acuerdo extrajudicial, y para ello aducen todo tipo de excusas inverosímiles, tales como que el consumidor firmó a lo largo del préstamo algún contrato de novación para reducir el tipo de interés, el propio límite mínimo a la variabilidad de los tipos o incluso para ampliar el capital o el plazo de amortización. Lo que a la postre no deja otro remedio a los afectados que instar judicialmente la declaración de nulidad de la cláusula y la correspondiente restitución de los importes indebidamente cobrados.

Las cláusulas consistentes en un límite mínimo a las oscilaciones del tipo de interés, conocidas como cláusulas suelo, son abusivas por falta de transparencia en todos aquellos casos que la entidad bancaria no informó suficientemente acerca de su inclusión, aportando explicaciones sobre posibles escenarios futuros de subidas y bajadas de los tipos, de modo que el consumidor medio no pudo ser consciente del coste comparativo que suponía contratar una hipoteca con cláusula suelo frente a otra que no incluyese dicha estipulación. Por lo demás, una cláusula abusiva es nula de pleno derecho, y como consecuencia de ello el consumidor debe quedar restablecido en la misma situación que habría estado de no haber existido nunca la cláusula abusiva. En suma, las entidades bancarias que hayan utilizado estas cláusulas deben ser condenadas a eliminarlas definitivamente, a recalcular el cuadro de amortización del préstamo, a devolver todas las cantidades cobradas indebidamente incrementadas con los intereses legales y a soportar las costas procesales.

Debido al grave colapso de los Juzgados especializados en cláusulas suelo y otras condiciones abusivas, el camino hasta obtener una sentencia favorable suele ser largo, ello unido a las habituales resistencias de los bancos a pagar en el plazo voluntario, provocando en última instancia la solicitud de ejecución forzosa de la sentencia e incluso el embargo de cuentas para que los afectados puedan obtener lo que les pertenece. Pese a todo, nuestra causa es incuestionablemente justa y el Derecho nos ampara, por lo que ninguna de las trabas de las entidades bancarias nos hará cejar en nuestra lucha por el íntegro resarcimiento de los daños causados a nuestros clientes, pues nos avalan años de exitosa experiencia en defensa de los consumidores frente a los abusos bancarios.

Si la cláusula suelo aún es un problema para usted, ya sea porque el banco sigue aplicándola a su hipoteca o bien porque, habiendo dejado de aplicarla, se niega a reintegrarle las cantidades cobradas de más, estamos a su entera disposición para estudiar la viabilidad de su caso de manera gratuita y trasladarle presupuesto.

¿Qué gastos conlleva la compra de una vivienda?

Va a comprar una vivienda y tiene dudas acerca de los gastos e impuestos asociados a la operación y a quién corresponde legalmente el pago de los mismos. Las siguientes líneas sólo se centran en los aspectos principales del asunto, pero cada operación inmobiliaria tiene sus particularidades. Pida cita para mayor información, ¡estaré encantado de ayudarle!

La compraventa de una vivienda conlleva, en caso de formalizar el contrato en escritura pública e inscribir ésta en el Registro de la Propiedad, que pese a no ser obligatorio es altamente recomendable (tanto que no hacerlo sería temerario), la obligación de abonar los correspondientes aranceles notariales y registrales, así como el pago de una serie de tributos.

Las partes, en caso de ser particulares, pueden estipular libremente el reparto de los aranceles notariales y registrales. Por ejemplo, sería válido acordar que el comprador pague todos los gastos derivados de la escritura pública. No obstante, si no se estipula nada al respecto, los artículos 1.455 y 1.465 del Código Civil establecen que el vendedor deberá abonar los aranceles notariales correspondientes a la escritura matriz, mientras que serán de cuenta del comprador los gastos de primera copia de la escritura y los de inscripción de la propiedad a su nombre en el Registro.

Hay que tener en cuenta que cuando se trate de una compraventa con promotora inmobiliaria, la cláusula contractual que imponga todos los gastos de otorgamiento de la escritura pública al comprador es abusiva, pues en este caso resulta aplicable la legislación en materia de protección de consumidores y usuarios frente a las empresas, que prohíbe determinados pactos o acuerdos que puedan considerarse desproporcionados, y éste sin duda implicaría un grave desequilibrio: la elevación del contrato a escritura pública interesa tanto al promotor inmobiliario como al comprador, por lo que la solución más adecuada sería repartir equitativamente los gastos entre ambas partes.

Con respecto a los tributos, carecerá de validez cualquier estipulación entre las partes que designe quién deberá soportarlos, sean ambas particulares o un particular y una promotora inmobiliaria, pues la Ley atribuye de manera imperativa el pago de los correspondientes impuestos a cada persona. Así pues, el vendedor en su condición de transmitente, cuando se trate de una vivienda urbana, deberá pagar el Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, coloquialmente conocido como la Plusvalía municipal, mientras que el comprador en su condición de adquirente deberá pagar el IVA, cuando se trate de primera compra al promotor, o bien el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuando se trate de posteriores adquisiciones.

En lo referente a la Plusvalía municipal, el vendedor está obligado a presentar la declaración o autoliquidación ante el Ayuntamiento competente en el plazo máximo de 30 días hábiles, si bien es posible que, en caso de no haberse producido una situación de incremento de valor del terreno, la transmisión no quede sometida a tributación. Para dirimir si esto es así o no habrá que realizar un estudio personalizado de tu caso, pero sea como fuere es fundamental recordar siempre que ante una liquidación del Ayuntamiento con la que no estamos de acuerdo, lo más conveniente es pagar en período voluntario, para evitar recargos y sanciones, y posteriormente recurrir la actuación administrativa con el asesoramiento legal adecuado.

Por su parte, en la primera compra al promotor, se devengará el IVA al tipo impositivo del 10% cuando se trate de una vivienda de mercado libre, mientras que en caso de tratarse de una VPO se aplicará el tipo reducido de IVA del 4%.

Cuando se trate de sucesivas ventas de vivienda por particulares, en su lugar se aplicará a la operación el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a un tipo impositivo del 7% en Andalucía. No obstante, el gravamen será reducido en determinados supuestos; 6% cuando se trate de vivienda habitual hasta 150.000 euros, entre otros.

Por último, la documentación del contrato de compraventa en escritura pública conlleva para el comprador/adquirente la obligación de abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía tiene un tipo impositivo generalmente del 1,2% del valor, pero se ve reducido en determinados supuestos (1% en caso de vivienda habitual hasta 150.000 euros, entre otros).