En la entrada de hoy hablamos de cómo extinguir o poner fin al pro indiviso, condominio, copropiedad o comunidad de bienes, distintos nombres para referirnos a un mismo concepto jurídico. Se trata de una consulta que llega con bastante frecuencia al despacho, a menudo motivada por los desacuerdos que surgen entre las personas que comparten una vivienda. El origen de esa situación de copropiedad sobre una vivienda suele ser el reparto de una herencia, la liquidación de gananciales que resulta de un divorcio o bien una compra conjunta. Veamos a continuación qué es un pro indiviso, cómo se puede extinguir y cuál es la mejor manera de hacerlo.
¿Qué significa estar en pro indiviso?
La propiedad de una vivienda está en situación pro indiviso cuando pertenece en abstracto a varias personas, sin que ninguna de ellas sea dueña de una parte concreta. Es decir, cada copropietario tiene una cuota abstracta o porcentaje de participación, pero no una zona física delimitada.
Ejemplos habituales de pro indiviso:
- Viviendas heredadas por varios hermanos.
- Inmuebles comprados por una pareja que después se separa.
- Propiedades adquiridas conjuntamente entre amigos, socios o familiares.
Mientras exista la comunidad, todas las decisiones relevantes deberán tomarse de común acuerdo, algunas por unanimidad y otras por mayoría, lo que en la práctica puede generar bloqueos y conflictos.
¿Qué es la extinción de pro indiviso?
Nadie está obligado a permanecer en copropiedad y cada uno de los copropietarios podrá pedir en cualquier momento la división. Esto significa que podrá hacerse de común acuerdo entre todos los copropietarios, pero en caso contrario uno de ellos podrá acudir por sí solo al procedimiento judicial de división de la cosa común.
Formas de poner fin a la copropiedad o extinguir el condominio
1. Consolidación
Uno de los copropietarios se queda con el inmueble y compensa económicamente al resto según su porcentaje. La operación se formaliza en escritura pública ante notario.
2. Venta a tercero y reparto del precio
Cuando ninguno de los copropietarios desea quedarse con la propiedad (o no tiene liquidez para compensar a los demás), se puede optar por vender el inmueble a un tercero y repartir el dinero obtenido conforme a los porcentajes de cada uno.
Cualquiera de las dos vías anteriores permite resolver la situación de forma definitiva, segura y amistosa, evitando largos y costosos juicios.
3. Vía judicial
Si no existe acuerdo, cualquier copropietario puede acudir a los tribunales para solicitar la división de la cosa común. Puesto que una vivienda es físicamente indivisible, la única solución será la venta en pública subasta, de manera que será adjudicada al mejor postor. En esta subasta podrán participar tanto los copropietarios como terceras personas, de modo que conviene contar con un buen asesoramiento jurídico para conocer todos los detalles.
Diferencias en cuanto a la fiscalidad
Una compraventa de vivienda de segunda mano en Andalucía tiene, por lo general, tres impuestos:
– Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 7%.
– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al 1,2%.
– Plusvalía municipal.
Los dos primeros recaen sobre el comprador y el tercero sobre el vendedor.
Por el contrario, una extinción de condominio puede quedar libre de ITP y Plusvalía si se instrumenta correctamente, tributando sólo por el IAJD. Ello es posible cuando uno de los copropietarios se queda con la vivienda y compensa a los demás en proporción a sus cuotas, respetando el valor real del inmueble.
Ahora bien, si la compensación económica a los demás copropietarios no se articula como es debido podría resultar una donación encubierta, con graves consecuencias para los implicados.
Un asesoramiento jurídico previo que tenga en cuenta la fiscalidad de la operación es clave para evitar errores costosos.
¿Por qué contar con un abogado especialista en extinción de condominio?
Aunque pueda parecer un trámite sencillo, una extinción de condominio mal planteada puede provocar:
- Conflictos futuros.
- Costes fiscales inesperados.
- Escrituras defectuosas.
Un abogado especializado permite:
- Elegir la mejor estrategia.
- Negociar con el resto de copropietarios.
- Coordinar notaría, registro e impuestos.
- Cerrar definitivamente la situación con seguridad jurídica para todos.
¿Necesita resolver una situación de pro indiviso?
Si comparte una vivienda y quiere venderla, quedársela o simplemente dejar de depender de otros copropietarios, la extinción de pro indiviso es, en la mayoría de los casos, la mejor solución.
Como abogado especializado en Derecho Civil y Fiscal, puedo analizar su caso y ofrecerle una solución a la medida de sus intereses.
Contacte conmigo y demos el primer paso para resolver su copropiedad de forma eficaz.
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