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¿Tiene un préstamo hipotecario y pagó todos los gastos de formalización? Aún está a tiempo de reclamar

Soy David Burrero, abogado especialista en reclamaciones bancarias y he conseguido a lo largo de los últimos años que mis clientes recuperen los gastos abonados en su día para la formalización de hipoteca con numerosas entidades bancarias, como Caixabank, BBVA, Santander, ING, Abanca o Deutsche Bank, entre otras. Tengo mi despacho en Calle Desierto de Tabernas 2 Planta 2 Oficina 3, Dos Hermanas, cerca de la estación de tren (15 minutos andando) y amplio aparcamiento público justo al lado. Si necesita un abogado para reclamar los gastos de hipoteca o alguna otra condición abusiva, pida cita ahora.

Si usted firmó su hipoteca antes de junio del año 2019, lo más probable es que las condiciones del contrato impongan a la parte prestataria el pago de todos los gastos necesarios para la formalización de la escritura, tramitación e inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad.

La jurisprudencia es hoy en día unánime en que la cláusula que impone al consumidor todos los gastos del préstamo hipotecario es abusiva y nula, teniendo derecho a recuperar el 50% de notaría y 100% de registro, gestoría y tasación. En la mayoría de los casos, la suma de estas cantidades se aproxima a 1.000 euros, más los intereses indemnizatorios calculados al interés legal del dinero (normalmente entre 3% y 4% anual) desde las fechas en que se pagaron los gastos. Las cantidades en concepto de intereses no suelen ser en absoluto desdeñables, pues en muchos casos igualan e incluso superan el importe principal, ascendiendo el importe total recuperable aproximadamente a 2.000 euros.

Tenga en cuenta que, si bien el derecho a pedir que la cláusula sea declarada nula no prescribe, el derecho a reclamar la devolución de las cantidades pagadas indebidamente sí está sujeto a un plazo de prescripción. Dicho plazo de prescripción es de 15 años si firmó la hipoteca antes de octubre del año 2015 y de 5 años si la firmó con posterioridad.

La cuestión fundamental es a partir de qué fecha empieza a correr dicho plazo.

Las más recientes sentencias más recientes del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo de España han descartado que el plazo empiece a correr desde la fecha de firma de la escritura de hipoteca, desde la fecha de pago de los gastos (notaría, registro, etc.) o desde la fecha de determinadas sentencias, ya que este criterio haría imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos por parte de los consumidores, resultando esto contrario al Derecho de la Unión Europea en materia de protección de los consumidores y usuarios. Por el contrario, consideran que el plazo empieza a correr desde que el consumidor tuvo conocimiento de que ha pagado todos los gastos hipotecarios y, además, de que esto último es ilegal porque la entidad bancaria estaba obligada a soportar una parte de esos gastos.

De modo que en aquellos casos que hayan transcurrido más de quince años desde que el consumidor firmó la hipoteca pero aún no haya podido tener (razonablemente) conocimiento de que sus derechos han sido vulnerados, su derecho a reclamar no habrá prescrito. Es importante recalcar que las numerosas sentencias dictadas por los tribunales en los últimos años no implican, por sí mismas, que los ciudadanos tengan conocimiento de sus derechos. 

El hecho de haber firmado la escritura y pagado todos los gastos no supone, por sí mismo, que el consumidor tenga conocimiento de que se han vulnerado sus derechos.

El hecho de que el Tribunal Supremo haya dictado el 23 de enero de 2019 multitud de sentencias sobre quién debe pagar los gastos hipotecarios tampoco supone, por sí solo, que el consumidor conozca esas sentencias y que tiene derecho a reclamar. 

La regla general es que el plazo para reclamar empezará a contar a partir de la fecha en que sea firme la sentencia que declare abusiva la cláusula de gastos y condene al banco a pagar la cantidad correspondiente. Teniendo en cuenta que en la misma demanda pedimos que la cláusula sea declarada nula y que el banco sea condenado a a pagar la cantidad correspondiente, en la práctica la acción resultaría imprescriptible.

Ahora bien, lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que la entidad bancaria tiene derecho a aportar, en cada caso, pruebas concretas con objeto de demostrar que el consumidor tenía o podía razonablemente tener conocimiento del carácter abusivo de la cláusula en cuestión antes de dictarse una sentencia que la declare nula.

En ese sentido, cabría entender razonablemente, por ejemplo, que el consumidor tendría conocimiento de que se han vulnerado sus derechos y de que tiene derecho a reclamar a partir de la fecha en que presenta un escrito de reclamación contra la entidad bancaria, denunciando la nulidad de la cláusula de gastos de su contrato y solicitando el abono de las cantidades correspondientes. Significa lo anterior que si ha presentado una reclamación al banco y le ha contestado negativamente, mejor será no dormirse en los laureles y plantear la oportuna demanda judicial sin excesiva demora, porque «camarón que se duerme, se lo lleva la corriente».

Si es usted uno de los afectados, lo más aconsejable es contactar con un abogado para iniciar el proceso de reclamación cuanto antes para evitar el riesgo de prescripción.

Sentencia declarando abusiva la cláusula de gastos de una hipoteca naranja de ING contratada en el año 2018 y condenando a esta entidad a devolver al cliente la cantidad de 864,86 euros más intereses

Sentencia firme, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Sevilla declarando abusiva la cláusula de gastos de una hipoteca naranja de ING contratada en el año 2018 y condenando a esta entidad a devolver al cliente la cantidad de 864,86 euros más intereses (que se eleva a un total de 978 euros).

En este caso ING ha intentado defender la legalidad de su cláusula de gastos por ofrecer una hipoteca sin comisiones de ningún tipo. Si bien es cierto que la hipoteca naranja firmada aquel año no tenía comisión de apertura, de amortización anticipada, subrogación, etc., ello no justifica que la entidad impusiera al cliente el pago íntegro de los aranceles notariales y honorarios de la gestoría, toda vez que las gestiones conducentes a la formalización del préstamo hipotecario se realizan en interés de ambas partes.

En la demanda se reclamó la cantidad de 1.232,35 euros, correspondiente al total pagado por gastos notariales y de gestoría, al considerar que, tras el abuso cometido por la entidad, un reparto equitativo de los gastos (la mitad cada parte) no permite conseguir el efecto disuasorio pretendido por la normativa europea de protección de consumidores y usuarios, en el entendimiento de que no basta con reparar el daño causado al consumidor perjudicado sino que es necesario disuadir a las empresas infractoras de seguir cometiendo abusos.

Nuestra postura es que una entidad bancaria que vulnere los derechos de los consumidores, masivamente además, no debe quedar tras una sentencia judicial condenatoria en la misma posición que si hubiera cumplido la ley, asumiendo la mitad de los gastos de formalización, sino que debe ser condenada a asumir la totalidad de los gastos.

No obstante, siguiendo la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, el órgano judicial ha decidido en este caso condenar a ING a pagar la cantidad de 864,86 euros (mitad de notaría y totalidad de gestoría).

Pese a que la demanda ha sido estimada parcialmente, al no conceder todo lo que pedíamos, ING no ha podido evitar la condena en costas procesales, ya que ni siquiera se dignó a contestar la reclamación presentada por el cliente para intentar llegar a un acuerdo.

Novedades jurisprudenciales sobre los gastos asociados a las hipotecas

En este artículo analizamos las novedades jurisprudenciales en esta materia introducidas por las recientes Sentencias del Tribunal Supremo del pasado 23 de enero de 2019, que afectan a Bankia, Liberbank, Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), Banco Santander y Caja Rural de Asturias, y vienen a pronunciarse sobre los gastos y comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios.

Si bien desde la conocida sentencia 705/2015 de 23 de diciembre ya quedó sentado que la imposición indiscriminada a los consumidores de todos los gastos relacionados con la constitución de la hipoteca es una práctica abusiva, mucho se ha discutido desde entonces en los tribunales sobre cuáles deben ser las consecuencias indemnizatorias. Así, muchos juristas, bufetes, asociaciones y movimientos sociales hemos defendido que las entidades bancarias deben ser condenadas a indemnizar a los consumidores, no sólo por las cantidades que la ley les obliga a pagar, sino por el montante total de los gastos asociados a la hipoteca, con un objetivo disuasorio, pues de lo contrario el mensaje que se envía a las entidades infractoras es que quebrantar la ley no tiene consecuencias negativas, en la medida que no recibirían penalización alguna por ello.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha venido finalmente a zanjar la cuestión, de nuevo con un claro sesgo pro-banco, lo cual es de lamentar. En ese sentido, establece que cuando la cláusula sea declara abusiva y nula, los gastos deberán repartirse de la siguiente forma:

– Los aranceles notariales en lo que respecta a la matriz de la escritura, deberán ser asumidos al 50% por cada parte, mientras que las copias de la escritura las abonará quien las solicite.

– Los aranceles registrales por la inscripción de la hipoteca deberán ser soportadas en su totalidad por la entidad bancaria.

– Los gastos de la gestoría encargada de la tramitación de la escritura y su inscripción, deberán ser abonados a partes iguales por banco y consumidor.

– En relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, viene a confirmar la sentencia del pasado mes de noviembre que atribuía el mismo al cliente.

– Los costes derivados de la tasación del inmueble serán asumidos totalmente por el cliente.

Con respecto a la comisión de apertura, declara que la misma es válñida por cuanto forma parte de la remuneración del banco y esta cuestión no es susceptible de control por los tribunales, sin embargo admite que esta cláusula sí puede ser objeto de control de transparencia, es decir, que los bancos deben informar con claridad sobre esta comisión e incluirla en la T.A.E. junto a los intereses y gastos del préstamo.

Es de reseñar que este criterio jurisprudencial sólo es aplicable, en lo que se refiere al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para las hipotecas contratadas con anterioridad al 9 de noviembre de 2018, pues en esta fecha entró en vigor el Real Decreto Ley que pasaba a atribuir el pago del mismo a las entidades bancarias.

Por último, parece muy cerca de aprobarse la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que tras conseguir mayoría suficiente en el Congreso de los Diputados se está tramitando ahora en el Senado. Esta norma introducirá importantes novedades en cuanto a las obligaciones de información y transparencia de los bancos, comisiones, gastos, productos vinculados y ejecuciones hipotecarias. Tan pronto como se produzca su aprobación definitiva y entrada en vigor, publicaremos una entrada informando sobre ella.

Afectados por Tarjetas Revolving

Cofidis, Wizink, Cetelem, etc. Desgraciadamente, el endeudamiento para atender gastos corrientes e imprescindibles es una necesidad cada vez más frecuente en los hogares, en gran medida fruto del incremento de la precariedad laboral. El problema, lejos de desaparecer, empeora cuando comprobamos que el crédito que solicitamos genera intereses muy elevados.

La antigua Ley de 23 de julio de 1908, conocida como Ley de Usura, establece en su artículo primero que será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

Tal calificación merecen los créditos o préstamos con un tipo de interés notablemente superior al interés normal del dinero en cada momento histórico. El interés normal del dinero no debe confundirse con el interés legal, ya que se trata de parámetros totalmente diferentes, por ejemplo, según estadísticas del Banco de España la T.A.E. media ponderada de los créditos al consumo en enero de 2018 era del 8,74%, de modo que un tipo de interés superior al 20%, como suele ser habitual en las Tarjetas Revolving, se considera indubitadamente un interés usurario que devendría en la nulidad del contrato de crédito. 

De conformidad con lo establecido en el artículo tercero de dicha Ley, el deudor deberá devolver únicamente el capital efectivamente dispuesto y la entidad financiera deberá reintegrar todos los intereses percibidos durante la vida del crédito.