Soy David Burrero, abogado de Dos Hermanas especialista en herencias. Tengo mi despacho en Calle Desierto de Tabernas 2 Planta 2 Oficina 3, Dos Hermanas, cerca de la estación de tren (15 minutos andando) y amplio aparcamiento público justo al lado. Si necesita asesoramiento fiscal en relación a la venta de una vivienda heredada, puedo ayudarle; pida cita, llamando al 655 43 96 92 o escribiendo a través del formulario web.
En el IRPF, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida por la venta de una vivienda resulta de la siguiente operación: valor de transmisión – valor de adquisición – inversiones, mejoras, gastos y tributos inherentes a las operaciones por las que se adquirió, primero, y se transmitió, después.
En el caso de una compraventa, el valor de transmisión será EN PRINCIPIO el precio por el que ésta se haya realizado, siempre que no sea inferior al «valor normal de mercado», en cuyo caso prevalecerá éste.
Teniendo en cuenta que la vivienda ha sido heredada, resulta más complejo determinar el valor de adquisición. Éste será el que hubiera correspondido declarar en el Impuesto de Sucesiones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
A veces existe la tentación de aplicar, automáticamente, como valor de adquisición el valor consensuado por los herederos en la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia, por ser más conveniente fiscalmente.
Pensemos en los hermanos que mantienen la herencia de su padre yacente, sin aceptar, hasta que fallezca su madre viuda (o viceversa), y acuerdan otorgar escritura de aceptación pocos meses antes de vender la vivienda, con objeto de que el precio de venta sea cercano al valor declarado en la escritura de aceptación.
Pues bien, a efectos del IRPF el valor de adquisición será el que hubiera correspondido declarar en el Impuesto de Sucesiones, y además dicha valoración estará referida a la fecha del fallecimiento con independencia de la fecha en que la herencia haya sido aceptada.
Una vez determinado el valor de adquisición, habrá que ver qué derechos se han adquirido: ¿pleno dominio, nuda propiedad o usufructo? La cuestión no es baladí, porque dependiendo de esto la cuantificación económica será diferente. Veamos un ejemplo.
Si los hermanos Juan y María han heredado a partes iguales una casa que pertenecía a su padre Fulgencio, fallecido, y su madre viuda Gregoria ha recibido un legado de usufructo universal y vitalicio (que incluye dicha casa), lo que Juan y María heredan es la nuda propiedad mientras viva su madre Gregoria, quien recibirá por su parte el usufructo. Suponiendo que la casa valga 250.000 euros y que Gregoria tenga 73 años en la fecha de fallecimiento de Fulgencio, el usufructo de Gregoria valdrá 40.000 euros y la nuda propiedad de los dos hermanos valdrá los 210.000 euros restantes. Dependiendo de la edad de la usufructuaria, cambiará el valor. En este ejemplo he supuesto que la casa era un bien privativo de Fulgencio, y no ganancial, para no complicarlo más, pero ni que decir tiene que bastante habitual que la vivienda sea (en todo o en parte) ganancial.
Imaginemos que, a pesar de que Gregoria tiene el usufructo universal y vitalicio, al cabo de 10 años la madre y sus hijos acuerdan vender la casa. Esto es perfectamente posible siempre que los tres estén de acuerdo. De esta manera, los hermanos venderán sus respectivos derechos de nuda propiedad y la madre venderá su derecho de usufructo. Lógicamente, los tres juntos venderán el pleno dominio de la vivienda a quienquiera que sea el comprador; a éste nada le importa lo que le venda cada uno mientras el resultado final sea la compra del pleno dominio de la casa que desea por el precio acordado, sin cargas ni gravámenes desconocidos, pero a los vendedores (madre e hijos) sí les importa lo que cada uno ha vendido y su valoración, porque tendrá impacto en sus respectivas declaraciones del IRPF. En este caso hay que tener en cuenta además que el usufructo de Gregoria no vale lo mismo cuando lo vende (con 83 años) que cuando lo adquirió (con 73 años).
La misma fórmula de valoración se empleará para determinar la parte proporcional de los gastos y tributos ocasionados por la adquisición de la herencia y por la venta de la vivienda a cada heredero.
¿Cuáles son esos gastos? A modo de ejemplo: obras de mejora (no de mera conversación) que se hicieron en la casa y que estén debidamente justificadas; gastos de notaría por la escritura de aceptación de herencia; gastos de registro de la propiedad para inscribir los derechos adquiridos por los herederos; plusvalía municipal pagada en los seis meses siguiente al fallecimiento; gastos de notaría por la escritura de compraventa; gastos de la inmobiliaria que ha encontrado un comprador; plusvalía municipal, que se paga otra vez, por la venta de la vivienda.
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