Categoría: Derecho Inmobiliario

Cuestiones de actualidad sobre jurisprudencia, reformas legislativas y aspectos prácticos relativos a la compra, venta y alquiler de viviendas y locales de negocio.

Soluciones efectivas para disolver la copropiedad de una vivienda

En la entrada de hoy hablamos de cómo extinguir o poner fin al pro indiviso, condominio, copropiedad o comunidad de bienes, distintos nombres para referirnos a un mismo concepto jurídico. Se trata de una consulta que llega con bastante frecuencia al despacho, a menudo motivada por los desacuerdos que surgen entre las personas que comparten una vivienda. El origen de esa situación de copropiedad sobre una vivienda suele ser el reparto de una herencia, la liquidación de gananciales que resulta de un divorcio o bien una compra conjunta. Veamos a continuación qué es un pro indiviso, cómo se puede extinguir y cuál es la mejor manera de hacerlo.

¿Qué significa estar en pro indiviso?

La propiedad de una vivienda está en situación pro indiviso cuando pertenece en abstracto a varias personas, sin que ninguna de ellas sea dueña de una parte concreta. Es decir, cada copropietario tiene una cuota abstracta o porcentaje de participación, pero no una zona física delimitada.

Ejemplos habituales de pro indiviso:

  • Viviendas heredadas por varios hermanos.
  • Inmuebles comprados por una pareja que después se separa.
  • Propiedades adquiridas conjuntamente entre amigos, socios o familiares.

Mientras exista la comunidad, todas las decisiones relevantes deberán tomarse de común acuerdo, algunas por unanimidad y otras por mayoría, lo que en la práctica puede generar bloqueos y conflictos.

¿Qué es la extinción de pro indiviso?

Nadie está obligado a permanecer en copropiedad y cada uno de los copropietarios podrá pedir en cualquier momento la división. Esto significa que podrá hacerse de común acuerdo entre todos los copropietarios, pero en caso contrario uno de ellos podrá acudir por sí solo al procedimiento judicial de división de la cosa común.

Formas de poner fin a la copropiedad o extinguir el condominio

1. Consolidación

Uno de los copropietarios se queda con el inmueble y compensa económicamente al resto según su porcentaje. La operación se formaliza en escritura pública ante notario.

2. Venta a tercero y reparto del precio

Cuando ninguno de los copropietarios desea quedarse con la propiedad (o no tiene liquidez para compensar a los demás), se puede optar por vender el inmueble a un tercero y repartir el dinero obtenido conforme a los porcentajes de cada uno.

Cualquiera de las dos vías anteriores permite resolver la situación de forma definitiva, segura y amistosa, evitando largos y costosos juicios.

3. Vía judicial

Si no existe acuerdo, cualquier copropietario puede acudir a los tribunales para solicitar la división de la cosa común. Puesto que una vivienda es físicamente indivisible, la única solución será la venta en pública subasta, de manera que será adjudicada al mejor postor. En esta subasta podrán participar tanto los copropietarios como terceras personas, de modo que conviene contar con un buen asesoramiento jurídico para conocer todos los detalles.

Diferencias en cuanto a la fiscalidad

Una compraventa de vivienda de segunda mano en Andalucía tiene, por lo general, tres impuestos:

– Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 7%.

– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al 1,2%.

– Plusvalía municipal.

Los dos primeros recaen sobre el comprador y el tercero sobre el vendedor.

Por el contrario, una extinción de condominio puede quedar libre de ITP y Plusvalía si se instrumenta correctamente, tributando sólo por el IAJD. Ello es posible cuando uno de los copropietarios se queda con la vivienda y compensa a los demás en proporción a sus cuotas, respetando el valor real del inmueble.

Ahora bien, si la compensación económica a los demás copropietarios no se articula como es debido podría resultar una donación encubierta, con graves consecuencias para los implicados.

Un asesoramiento jurídico previo que tenga en cuenta la fiscalidad de la operación es clave para evitar errores costosos.

¿Por qué contar con un abogado especialista en extinción de condominio?

Aunque pueda parecer un trámite sencillo, una extinción de condominio mal planteada puede provocar:

  • Conflictos futuros.
  • Costes fiscales inesperados.
  • Escrituras defectuosas.

Un abogado especializado permite:

  • Elegir la mejor estrategia.
  • Negociar con el resto de copropietarios.
  • Coordinar notaría, registro e impuestos.
  • Cerrar definitivamente la situación con seguridad jurídica para todos.

¿Necesita resolver una situación de pro indiviso?

Si comparte una vivienda y quiere venderla, quedársela o simplemente dejar de depender de otros copropietarios, la extinción de pro indiviso es, en la mayoría de los casos, la mejor solución.

Como abogado especializado en Derecho Civil y Fiscal, puedo analizar su caso y ofrecerle una solución a la medida de sus intereses.

Contacte conmigo y demos el primer paso para resolver su copropiedad de forma eficaz.

¿Qué gastos conlleva la compra de una vivienda?

Va a comprar una vivienda y tiene dudas acerca de los gastos e impuestos asociados a la operación y a quién corresponde legalmente el pago de los mismos. Las siguientes líneas sólo se centran en los aspectos principales del asunto, pero cada operación inmobiliaria tiene sus particularidades. Pida cita para mayor información, ¡estaré encantado de ayudarle!

La compraventa de una vivienda conlleva, en caso de formalizar el contrato en escritura pública e inscribir ésta en el Registro de la Propiedad, que pese a no ser obligatorio es altamente recomendable (tanto que no hacerlo sería temerario), la obligación de abonar los correspondientes aranceles notariales y registrales, así como el pago de una serie de tributos.

Las partes, en caso de ser particulares, pueden estipular libremente el reparto de los aranceles notariales y registrales. Por ejemplo, sería válido acordar que el comprador pague todos los gastos derivados de la escritura pública. No obstante, si no se estipula nada al respecto, los artículos 1.455 y 1.465 del Código Civil establecen que el vendedor deberá abonar los aranceles notariales correspondientes a la escritura matriz, mientras que serán de cuenta del comprador los gastos de primera copia de la escritura y los de inscripción de la propiedad a su nombre en el Registro.

Hay que tener en cuenta que cuando se trate de una compraventa con promotora inmobiliaria, la cláusula contractual que imponga todos los gastos de otorgamiento de la escritura pública al comprador es abusiva, pues en este caso resulta aplicable la legislación en materia de protección de consumidores y usuarios frente a las empresas, que prohíbe determinados pactos o acuerdos que puedan considerarse desproporcionados, y éste sin duda implicaría un grave desequilibrio: la elevación del contrato a escritura pública interesa tanto al promotor inmobiliario como al comprador, por lo que la solución más adecuada sería repartir equitativamente los gastos entre ambas partes.

Con respecto a los tributos, carecerá de validez cualquier estipulación entre las partes que designe quién deberá soportarlos, sean ambas particulares o un particular y una promotora inmobiliaria, pues la Ley atribuye de manera imperativa el pago de los correspondientes impuestos a cada persona. Así pues, el vendedor en su condición de transmitente, cuando se trate de una vivienda urbana, deberá pagar el Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, coloquialmente conocido como la Plusvalía municipal, mientras que el comprador en su condición de adquirente deberá pagar el IVA, cuando se trate de primera compra al promotor, o bien el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuando se trate de posteriores adquisiciones.

En lo referente a la Plusvalía municipal, el vendedor está obligado a presentar la declaración o autoliquidación ante el Ayuntamiento competente en el plazo máximo de 30 días hábiles, si bien es posible que, en caso de no haberse producido una situación de incremento de valor del terreno, la transmisión no quede sometida a tributación. Para dirimir si esto es así o no habrá que realizar un estudio personalizado de tu caso, pero sea como fuere es fundamental recordar siempre que ante una liquidación del Ayuntamiento con la que no estamos de acuerdo, lo más conveniente es pagar en período voluntario, para evitar recargos y sanciones, y posteriormente recurrir la actuación administrativa con el asesoramiento legal adecuado.

Por su parte, en la primera compra al promotor, se devengará el IVA al tipo impositivo del 10% cuando se trate de una vivienda de mercado libre, mientras que en caso de tratarse de una VPO se aplicará el tipo reducido de IVA del 4%.

Cuando se trate de sucesivas ventas de vivienda por particulares, en su lugar se aplicará a la operación el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a un tipo impositivo del 7% en Andalucía. No obstante, el gravamen será reducido en determinados supuestos; 6% cuando se trate de vivienda habitual hasta 150.000 euros, entre otros.

Por último,  la documentación del contrato de compraventa en escritura pública conlleva para el comprador/adquirente la obligación de abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía tiene un tipo impositivo generalmente del 1,2% del valor, pero se ve reducido en determinados supuestos (1% en caso de vivienda habitual hasta 150.000 euros, entre otros).