Derecho Bancario – Página 2

Abogado en Dos Hermanas y Sevilla para reclamar tarjetas de crédito revolving

Si usted contrató una tarjeta de crédito o financió la compra de electrodomésticos, tiene la sensación de que le están aplicando unos intereses muy altos y parece que la deuda nunca se acaba…

El primer paso que debe dar es revisar el contrato y los extractos mensuales, para saber el tipo de interés que le están aplicando y cuánto dinero ha pagado a lo largo de los años. La financiera está obligada a darle una copia de estos documentos. Si la usura nunca ha entrado en su vida, puede que le parezca raro eso de no saber cuánto dinero ha pagado, pero si está entre los afectados seguro que le resultará familiar.

Por eso es importante, de una vez por todas, poner orden en sus cuentas y tomar el control de la situación. No espere más: exija a la financiera copia del contrato y de los extractos mensuales, donde aparezca todo el dinero prestado y todo lo que ha pagado hasta el día de hoy.

Si le han aplicado intereses de usura, el contrato es nulo y sólo estará obligado a devolver el capital prestado sin intereses, por lo que la financiera deberá devolverle la cantidad que haya pagado por encima de lo que le prestó.

Legalmente, hay usura cuando los intereses son notablemente superiores al «interés normal del dinero» y «desproporcionados» con las circunstancias del caso. Así, dependiendo de la fecha de firma del contrato y del tipo de crédito en cuestión (préstamo personal, línea de crédito al consumo o tarjeta de crédito), será distinto el interés normal con el que debe compararse el interés aplicado.

Habitualmente, la mejor estrategia es pasar a la ofensiva y ser usted quien demanda primero, pidiendo la nulidad del contrato por usura y la devolución todos los intereses cobrados por encima del capital prestado.

Si la financiera o una empresa de recobros ya le ha demandado y recibe un monitorio, no es demasiado tarde. Desde la posición de demandado también se puede defender, alegando la nulidad del contrato por usura o falta de transparencia. De esta manera es posible conseguir que todo el dinero pagado a lo largo de los años se descuente del capital prestado y, por tanto, anular la deuda o cuanto menos reducirla considerablemente.

Tengo amplia experiencia en la defensa de deudores en casos de usura y le asesoraré desde el principio del proceso para defenderle en juicio. Contacte y cuénteme su caso.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de marzo de 2020, caso Gómez del Moral Guasch, relativa a la cláusula IRPH – Cajas de Ahorro.

Por fin, el TJUE se ha pronunciado en respuesta a las cuestiones prejudiciales planteadas por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona. Lo primero que debe tener claro el lector es que el TJUE no es una instancia judicial a la que puedan recurrir las partes ante la disconformidad con la sentencia que un determinado órgano judicial haya dictado, es decir, si ahora se ha pronunciado el TJUE no es porque el consumidor a través de su abogado haya presentado un recurso contra una sentencia, sino porque el juez titular del Juzgado nº 38 de Barcelona ha considerado oportuno elevar una cuestión prejudicial al TJUE, que no es otra cosa que preguntar acerca de cómo debe interpretarse el Derecho de la Unión Europea, en este caso, la Directiva 13/93 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y usuarios. Ahora, con la sentencia del TJUE respondiendo a dichas cuestiones prejudiciales, corresponde a los órganos judiciales dictar sentencia en cada caso concreto, y lo correcto será que estudien atentamente esta sentencia para asegurarse, de aquí en adelante, de aplicar adecuadamente el Derecho de la Unión Europea.

Empiecen ustedes por recordar lo que dijo el Tribunal Supremo en su Sentencia 669/2017 de 14 de diciembre y lo que dijeron los magistrados Orduña Moreno y Arroyo Fiestas en su voto particular conjunto a dicha Sentencia. El Tribunal Supremo declaró, en el caso enjuiciado, que la cláusula IRPH cumplía los requisitos de transparencia, porque al ser un índice oficial, cualquier consumidor atento y perspicaz estaba en disposición de acceder al BOE para examinar la normativa bancaria sobre los índices de referencia y las publicaciones mensuales de su evolución al alza o a la baja. Los magistrados Orduña Moreno y Arroyo Fiestas empezaron por establecer la diferencia entre el índice IRPH Cajas y la cláusula de un contrato de préstamo hipotecario a interés variable que incluye el IRPH como referencia en el momento de revisar el tipo de interés, porque el hecho de que sea un índice oficial, cuyo uso está legalmente permitido, no significa que su utilización sea obligatoria, sino todo lo contrario, las partes que suscriben un contrato pueden acordar el uso de un interés fijo o de un interés variable, y en este último caso pueden elegir entre varios índices de referencia. En la medida que la referencia de un préstamo hipotecario al IRPH Cajas, IRPH Bancos o IRPH Conjunto de Entidades deriva de un pacto contractual, y no de una norma legal imperativa, hay que valorar –primero- si dicho pacto ha sido negociado individualmente o por el contrario ha sido una oferta cerrada del banco ante la cual la otra parte no tenía otro remedio que aceptar o rechazar, y –segundo- si dicho pacto se ha producido entre un empresario y un consumidor o por el contrario se ha producido entre dos empresarios. Si es una condición contractual impuesta por un banco a un consumidor, debe respetar los requisitos de la Directiva 13/93 de la Unión Europea: debe estar redactada de manera clara y transparente. En desacuerdo con el planteamiento del Tribunal Supremo, aquellos votos particulares consideraron que la mera remisión en el contrato a un índice oficial recogido en una Circular del Banco de España era insuficiente para cumplir con las exigencias de información y transparencia, es decir, que el contrato debe recoger la definición completa y precisa del índice escogido y, además, proporcionar explicaciones acerca del funcionamiento concreto y modo de cálculo del índice, de modo que el consumidor esté en condiciones de comprender las obligaciones financieras que asume y de valorar correctamente otras posibles ofertas de contratación.

Ahora el TJUE ha respaldado esta tesis. Cuando las condiciones que rigen el préstamo hipotecario, incluido el índice de referencia (IRPH) que sirve para calcular el tipo de interés, forman parte de una oferta cerrada del banco sobre la cual no existió espacio para la negociación, y las partes del contrato son un banco y un consumidor, la cláusula del contrato relativa al interés variable debe cumplir con los requisitos de transparencia recogidos en la Directiva 13/93 de la Unión Europea. El sistema de protección de esta Directiva se basa en la idea de que el consumidor está en situación de inferioridad respecto al empresario, tanto en lo relativo a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a aceptar las condiciones redactadas de antemano por el empresario sin poder influir en su contenido. Precisamente considerando esa situación de inferioridad, la Directiva obliga a los Estados miembros de la Unión Europea a establecer una regulación legal que asegure que toda cláusula contractual no negociada pueda ser examinada por los jueces para controlar su posible carácter abusivo. El TJUE, al no ser una instancia judicial más, no puede confirmar o revocar una sentencia del sistema judicial español, pero sí fija los criterios interpretativos que deben seguirse. Ahora, corresponde a los jueces españoles determinar en cada caso concreto si la cláusula en cuestión cumple con los requisitos de buena fe, equilibrio y transparencia que impone la Directiva 13/93, de acuerdo a los criterios fijados por el TJUE.

El TJUE ha dicho muchas veces que la obligación de transparencia de las cláusulas contractuales no puede reducirse al plano formal y gramatical, es decir, que estén redactadas en un tamaño y formato suficiente para que se puedan leer, sino que debe interpretarse de manera extensiva, es decir, deben estar redactadas de manera que posibilite a un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, la comprensión del funcionamiento concreto de la cláusula y las consecuencias que conlleva para sus obligaciones financieras. El Juzgado nº 38 de Barcelona preguntó al TJUE si para cumplir con la obligación de transparencia en un contrato de préstamo hipotecario, la cláusula de interés variable debe incluir información sobre el método de cálculo del índice y sobre la evolución de tal índice en el pasado y previsiones de cómo podría evolucionar en el futuro. El TJUE nos dice que corresponde a los jueces españoles comprobar en cada caso concreto si se han explicado al consumidor todos los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso, permitiéndose evaluar el coste total del préstamo. Y continúa descendiendo de lo abstracto a lo concreto: a la hora de valorar si la cláusula es transparente se debe tener en cuenta si el contrato recoge la definición completa del índice de referencia escogido y la publicación en el BOE que lo establezca, de manera que el consumidor pueda consultar la Circular del Banco de España publicada en el BOE y verificar el modo de cálculo del índice antes de contratar un préstamo hipotecario; pero también nos dice que resulta pertinente para evaluar la transparencia de la cláusula comprobar si las entidades de crédito suministraron información sobre la evolución del índice en que se basa el tipo de interés, ya que tal información también proporciona al consumidor una información objetiva sobre las consecuencias económicas que conlleva la aplicación del IRPH, así como un término útil de comparación entre tipos de interés basados en distintos índices de referencia (por ejemplo IRPH y Euribor).

Por último, el Juzgado nº 38 de Barcelona pregunta al TJUE si, en caso de declarar la nulidad de la cláusula IRPH, debe sustituir el IRPH por otro índice legal o bien fijar la obligación de devolver el capital del préstamo en los plazos pactados sin abono de intereses. El TJUE recuerda lo que ya ha dicho muchas veces: que por regla general, si un juez declara abusiva una cláusula debe abstenerse de aplicarla, para que no tenga efectos sobre el consumidor afectado, sin que sea aceptable modificar el contenido de dicha cláusula para seguir aplicándola. Aplicado al caso concreto, si el juez anula una cláusula IRPH y el contrato no prevé un índice supletorio que se aplique en caso de desaparición del anterior, en principio no deberá sustituir el IRPH por otro índice como el Euribor, ya que en tal caso estaría eliminando el efecto disuasorio que ejerce sobre los empresarios el hecho de que las cláusulas abusivas dejen de aplicarse frente a los consumidores.

Sin embargo, ya sabemos desde hace varios años que esta regla general tiene una excepción: si el juez considera que el contrato no puede subsistir tras la eliminación de una cláusula abusiva y la nulidad del contrato en su totalidad resulta especialmente perjudicial para el consumidor, está justificado que elimine la cláusula abusiva y en su lugar aplique una disposición supletoria de la legislación nacional. Los jueces españoles deberán considerar si un contrato de préstamo puede existir sin el pago de intereses, y en el caso de que sea jurídicamente posible deberán abstenerse de aplicar ningún otro índice sustitutivo previsto en la Ley. Sólo en caso de que el juez considere que el contrato de préstamo quedaría nulo en su totalidad tras la eliminación del tipo de interés, debería preguntar al consumidor si prefiere la sustitución del IRPH por otro tipo de interés o bien la nulidad total del contrato, advirtiendo que esto último conllevaría la obligación recíproca de las partes de devolverse lo recibido, con lo cual el consumidor debería devolver inmediatamente todo el capital pendiente y el banco debería devolver todos los intereses y comisiones cobradas, produciéndose por tanto una compensación de deudas (los intereses y comisiones pagadas se imputarían a la amortización del capital).

No corresponde al TJUE decidir si en el Derecho español puede subsistir un contrato de préstamo sin el pago de intereses, es decir, lo que tradicionalmente se ha llamado préstamo gratuito con la única obligación de devolver lo que fue prestado. Esta cuestión debe ser analizada por el sistema judicial español. Pero en caso de que un juez español considere que el préstamo gratuito es jurídicamente inviable en España, y que por tanto un préstamo sólo puede existir con intereses, antes de decidir si en defecto del IRPH aplica otro tipo de interés previsto en la Ley, como el Euribor, o bien anula el contrato en su totalidad, deberá preguntar al consumidor para que haga las alegaciones oportunas a través de su abogado, según lo que más convenga a su derecho. Imaginen distintas posibilidades, ante la perspectiva de elegir entre la nulidad total del contrato o la sustitución del IRPH por otro índice para que el préstamo siga desarrollándose conforme al plazo pactado: no es lo mismo un préstamo hipotecario en el cual queda una pequeña cantidad de capital por amortizar y en el que el deudor ha pagado altas cantidades en concepto de intereses, que un préstamo hipotecario al que aún queda un largo plazo de amortización.

Aún queda un largo camino por recorrer en la defensa de los deudores hipotecarios afectados por el IRPH, y no será fácil obtener la nulidad de este índice ni la devolución de las cantidades indebidamente cobradas. Les aseguro que no es cierto, como afirman los bancos, que el TJUE les haya dado la razón, pero tampoco es cierto que a partir de ahora, de manera automática, se vayan a ganar todos y cada uno de los casos de IRPH en nuestro país. Ahora, en el marco de cada proceso judicial individual y concreto, habrá que trabajar duro para poner de manifiesto que la cláusula IRPH no cumple con los requisitos de claridad y transparencia y que por tanto es abusiva. Pero sin duda, la reciente Sentencia del TJUE nos deja conclusiones de suma importancia: el hecho de que el IRPH fuera un índice oficial contemplado en la normativa española, no convierte automáticamente en transparentes las cláusulas de los préstamos hipotecarios que utilizaban este índice, por tanto, las entidades de crédito tienen la obligación de informar al consumidor de manera clara y transparente; a efectos de valorar si la cláusula es transparente, hay que tener en cuenta si el contrato recoge la definición correcta y completa del índice para que el consumidor pudiera localizarlo en el BOE, pero también si el contrato recoge información sobre la evolución histórica del índice, de manera que el consumidor pudiera comparar la evolución del IRPH con la del Euribor y así contar con la información necesaria para valorar correctamente otras posibles ofertas.

Este es un despacho serio, proporciona información veraz y rigurosa, estudia cada caso con detalle y atiende a sus clientes durante todo el proceso judicial, desde el planteamiento de la primera reclamación hasta la ejecución de sentencia, pasando por la formulación de recursos si fueran necesarios. Por tanto, no sigue el modelo de negocio low cost basado en interponer miles de demandas, como si de formularios estándar se tratara, prometiendo que se hará de manera gratuita. Se evalúa la viabilidad de cada caso y se propone presupuesto detallado al cliente por las actuaciones jurídicas necesarias. Puede contactar a través de teléfono, correo electrónico o formulario de contacto de la página web.

Las novedades que trae la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (nueva Ley Hipotecaria)

Tras producirse su aprobación definitiva, el 16 de marzo se ha publicado en el BOE la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, coloquialmente conocida como la nueva Ley Hipotecaria. Su entrada en vigor se producirá dentro de 3 meses y conlleva importantes novedades para los contratos de préstamo hipotecario que se formalicen a partir de entonces. Analizamos sus puntos clave en este artículo.

Esta Ley viene a incorporar al Ordenamiento Jurídico español la Directiva de la Unión Europea 17/2014, con un retraso de casi tres años. Aunque en este caso, la mayor parte de los cambios introducidos no proceden de la Directiva ni se trata por tanto de una imposición de la Unión Europea, sino que obedecen a la voluntad política del Gobierno y de los distintos grupos parlamentarios.

Se aplicará a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria en los cuales el prestatario o fiador sea una persona física, y que se garanticen con un inmueble que tenga el carácter de vivienda, así como a los préstamos que tengan por finalidad adquirir o conservar terrenos o inmuebles de cualquier tipo, siempre que alguno de los obligados tenga la condición de consumidor.

Nos llama la atención que las medidas de esta Ley no sólo se aplicarán a los consumidores y usuarios, es decir, en contratos ajenos a una finalidad empresarial, sino también a las personas físicas que actúen en su condición de profesionales cuando contraten un préstamo para su actividad económica y aporten su propia vivienda como garantía.

Entre las novedades de la nueva Ley, destacan en primer lugar las medidas relativas a las obligaciones de transparencia e información previa al contrato.

La entidad bancaria estará obligada a inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas utilizadas en los contratos de préstamo hipotecario. Además, los bancos tendrán la obligación de publicar las condiciones generales de los contratos en su página web o, en el improbable caso de no tener página web, ponerlas a disposición del público en sus oficinas de manera gratuita.

Con la nueva regulación, una vez que el cliente haya facilitado los datos necesarios sobre su situación financiera, necesidades y preferencias, el banco deberá entregarle con una antelación mínima de 10 días naturales respecto a la firma del contrato los siguientes documentos, que recogerán la información sobre las condiciones del préstamo:

La Ficha Europea de Información Personalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante.
Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que deberá indicar el índice de referencia utilizado para calcular el tipo de interés variable y advertir la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago.
En el caso de los préstamos a interés variable, un cuadro de amortización a futuro donde figuren las cuotas periódicas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
Una copia del proyecto del contrato.
Distribución entre las partes de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
Las condiciones de garantía que deban cumplir los seguros de daños sobre el inmueble y de cumplimiento de las obligaciones del préstamo.

Además de facilitar los documentos que recojan esta información, el banco estará obligado a responder al cliente por escrito las consultas que le formule sobre el contenido y significado de las cláusulas del contrato. Las explicaciones deberán contener ejemplos prácticos ilustrados con diversos escenarios de coyuntura económica, especialmente sobre los tipos de interés.

El Notario pasará a desempeñar un papel fundamental en la comprobación de que el cliente ha sido debidamente informado de las condiciones del préstamo.

Pero mucho cuidado con esto, porque el hecho de que el Notario dé fe pública de que lo has entendido todo no significará que así sea, por lo que ahora, más que nunca, va a ser necesario acudir al Notario correctamente asesorado acerca de tus derechos y obligaciones, para evitar las indeseadas consecuencias de firmar un documento donde se dice que somos conscientes de todo, sin que en realidad hayamos comprendido nada.

A partir de la entrada en vigor de la Ley, será obligatorio que el cliente comparezca ante el Notario como mínimo 1 día antes de firmar la escritura, y en esa comparecencia lo primero que se comprobará es que el banco haya entregado en plazo los documentos de información personalizada sobre las condiciones del préstamo.

Una vez hecha esta comprobación, el Notario tendrá la obligación de asesorar al cliente, tanto prestatario como fiadores si los hubiera, de manera individualizada sobre las cláusulas contractuales. Para finalizar esta comparecencia previa, el Notario expedirá acta que da fe pública del cumplimiento de los requisitos legales y la información facilitada al cliente sobre las condiciones del contrato que va a firmar.

Es importante insistir en que este acta servirá como prueba de que el cliente comprende y acepta el contenido del documento, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material, incluso cuando el cliente se haya limitado a firmar los papeles que le da, primero el banco y unos días más tarde el Notario, sin entender nada. Por este motivo va a resultar más conveniente que nunca recibir un asesoramiento jurídico personalizado antes de firmar la hipoteca.

También ha sido objeto de regulación la evaluación de solvencia que las entidades bancarias deben realizar antes de conceder préstamos.

La evaluación de solvencia deberá tener en cuenta la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros factores, su empleo, ingresos presentes y previsibles en el futuro, activos en propiedad, ahorro, gastos fijos y deudas actuales, así como la pensión de jubilación previsible, en caso de que el plazo de amortización del préstamo se prolongue hasta la edad de jubilación.

En ningún caso el banco podrá cobrar al cliente ningún tipo de comisión por los estudios necesarios para realizar la evaluación de solvencia.

Cuando el objeto del préstamo sea financiar la compra de una vivienda, la evaluación de solvencia no se podrá basar predominantemente en el valor de la vivienda aportada como garantía o en la expectativa de que su valor aumentará en el futuro.

Cuando el banco haya realizado la evaluación de solvencia de manera incorrecta o no haya recopilado información suficiente, no podrá utilizar posteriormente este motivo para resolver, rescindir o modificar el contrato, salvo que se demuestre que el cliente ha dado una información falsa de manera consciente.

La nueva regulación de las comisiones.

Respecto a la comisión por amortización anticipada, con carácter general la comisión o compensación no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco. Dicha pérdida financiera se calculará proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso y el valor de mercado del préstamo en ese momento.

En todo caso, con independencia del porcentaje que pueda resultar del complejo cálculo anterior, en las hipotecas a interés fijo la comisión queda limitada a un máximo del 2% cuando se produzca en los primeros 10 años y al 1,5% a partir de entonces. Mientras que en las hipotecas a interés variable, la comisión queda limitada a un máximo del 0,25% en los primeros 3 años o bien al 0,15% durante los primeros 5 años.

También se establecen límites para las comisiones por novación para cambiar el tipo de interés variable por un tipo de interés fijo. Dicha comisión queda limitada, igual que en el caso anterior, a la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco, pero en ningún caso podrá exceder del 0,15% si la novación se hace durante los 3 primeros años de vigencia del contrato, mientras que en caso de realizarse la novación después de los 3 primeros años de vigencia el banco ya no podrá cobrar dicha comisión por este concepto.

A su vez, la nueva Ley seguirá permitiendo a los bancos aplicar comisión de apertura, con el requisito de que se aplique una sola vez y englobe la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Los nuevos intereses de demora.

El interés de demora queda establecido de manera imperativa en el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales y sólo se aplicará al principal vencido y pendiente de pago, es decir, no podrá capitalizarse y generar intereses de los intereses. Además, al tratarse de una norma imperativa, no podrá establecerse en el contrato un interés de demora diferente, ni más alto, ni tampoco más bajo.

Nos llama especialmente la atención esta nueva regulación porque hasta el momento la Ley establecía el interés de demora máximo en el triple del interés legal, pero no excluía la posibilidad de que en el contrato se estipulara un tipo más bajo, y sobre todo, más allá de lo que decía la Ley, la jurisprudencia del Tribunal Supremo había limitado el interés de demora al interés remuneratorio más 2 puntos porcentuales.

Así que a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley, el interés de demora de los préstamos hipotecarios no dependerá de lo que estipule cada contrato, sino que será en todo caso de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.

¿Cómo se repartirán ahora los gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario?

En virtud de la nueva regulación, las entidades bancarias asumirán el pago íntegro de los gastos de Notario, Registro de la Propiedad y gestoría para la tramitación, formalización e inscripción de las escrituras de préstamo hipotecario, lo que se une al anterior Real Decreto-Ley por el cual también se atribuyó a los bancos el pago del Impuesto de actos jurídicos documentados. Por tanto, de los gastos asociados a la constitución de hipotecas los clientes asumirán únicamente los relativos a la tasación y las copias notariales que soliciten.

Es importante aclarar que esta nueva regulación no tendrá efectos retroactivos sobre los préstamos contratados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

¿Es verdad que la nueva Ley prohíbe las cláusulas suelo?

Efectivamente, la nueva regulación establece que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. No obstante, también se encarga de aclarar que el interés remuneratorio de los préstamos variables no podrá ser negativo, por lo que de facto se impone un suelo legal del 0%.

¿Y qué pasa con el IRPH?

La nueva Ley Hipotecaria prevé una regulación que puede afectar a este índice, pero no se aplicará retroactivamente a los afectados por préstamos hipotecarios anteriores a su entrada en vigor, de manera que los aspectos de la nueva Ley que aquí se comentan no deben confundirse con lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea pueda resolver sobre el IRPH en los próximos meses.

Ante todo, hay que recordar que IRPH Cajas, IRPH Bancos e Indicador Activo desaparecieron en 2013 y que a día de hoy sólo sigue publicándose el IRPH Conjunto de Entidades. Lo cierto y verdad es que la nueva Ley no ha ordenado que deje de publicarse el IRPH, pero sí se hace cargo de decir que los índices de referencia utilizados para los préstamos a interés variable deberán cumplir los siguientes requisitos:

Ser claros, accesibles, objetivos y verificables por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades competentes.
Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio banco o varios bancos que se pongan de acuerdo para alterarlo.
Los datos que sirvan de base al índice deben obtenerse mediante un procedimiento matemático objetivo.

En mi opinión, como abogado especializado en la materia, el IRPH Entidades no cumple estos requisitos. Pero insisto en que esta Ley no tiene efectos retroactivos sobre contratos realizados con anterioridad a su entrada en vigor y que, además, la Ley no ordena expresamente la desaparición del IRPH. Así que esto, unido a que el Gobierno viene actuando como paladín de la banca y está defendiendo en Europa la legalidad del IRPH, nos hace ser escépticos respecto a la trascendencia práctica de esta nueva regulación.

¿Es verdad que el banco ahora no podrá obligarme a contratar seguros?

La nueva ley prohíbe con carácter general a los bancos vincular la concesión de préstamos hipotecarios a otros productos, sin embargo, como era de esperar se prevén dos importantes excepciones para esta regla general:

Que el Banco de España autorice ese producto en concreto, al considerar que resulta beneficioso para el cliente.
Que se trate de un seguro que garantice el pago del préstamo o cubra los daños sobre el inmueble hipotecado.

De modo que, a efectos prácticos, la entidad bancaria sí podrá condicionar la concesión de préstamos a la contratación de seguros. En todo caso, lo que sí queda establecido legalmente que el banco deberá aceptar pólizas alternativas de otras aseguradoras que proponga el cliente, siempre que establezcan condiciones y prestaciones similares a las exigidas por el banco, sin que sea lícito exigir la contratación con una aseguradora en concreto.

Del mismo modo, la aceptación de una póliza alternativa no podrá suponer un empeoramiento de las condiciones del préstamo. Así las cosas, entendemos que será contrario a la Ley que la entidad ofrezca un tipo de interés más alto para el cliente que contrate el seguro con otra compañía alternativa o, dicho de otra manera, que ofrezca bonificaciones y un interés más bajo al cliente que contrate el seguro con una compañía vinculada al banco.

Tampoco podrá el banco pretender cobrar comisión de ningún tipo por estudiar pólizas de seguro alternativas que el cliente sugiera.

Respecto al vencimiento anticipado se recogen igualmente importantes medidas.

La nueva Ley sólo permitirá a las entidades bancarias resolver el contrato de préstamo hipotecario e iniciar la ejecución en los siguientes supuestos:

Durante la primera mitad del crédito, cuando se haya producido el impago del 3% del capital adeudado o equivalente a 12 plazos mensuales.
En la segunda mitad del plazo de duración del préstamo, cuando se produzca el impago del 7% del capital adeudado o equivalente a 15 cuotas mensuales.

Al igual que ocurre con los intereses de demora, la Ley no permite que se estipule en el contrato una regulación diferente sobre el vencimiento anticipado.

Aunque con carácter general esta Ley no se aplicará a los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, las disposiciones relativas al vencimiento anticipado constituyen una excepción y, en principio, sí se aplicarán retroactivamente, salvo que el deudor alegue que prefiere acogerse a la regulación legal anterior. Por lo que habrá que valorar en cada caso concreto qué conviene más al deudor hipotecario.

Sin embargo, cuando se haya producido el vencimiento anticipado con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, por ejemplo cuando se haya iniciado la ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo o no, no se aplicará la regulación actual, sino la anterior.

Por tanto, resulta esencial en los casos de ejecución hipotecaria contar con un asesoramiento jurídico especializado para diseñar la estrategia procesal más favorable para la defensa del deudor hipotecario.

Nos dejamos en el tintero la nueva regulación de las hipotecas multidivisa y también las ventas de productos financieros vinculados a los préstamos. Lo hacemos de manera consciente, para tratarlo en otra entrada de manera particular.

Espero que este artículo te haya resultado interesante, si es así te invito a comentar cualquier duda o impresión al respecto y a compartir con tu entorno.

Novedades jurisprudenciales sobre los gastos asociados a las hipotecas

En este artículo analizamos las novedades jurisprudenciales en esta materia introducidas por las recientes Sentencias del Tribunal Supremo del pasado 23 de enero de 2019, que afectan a Bankia, Liberbank, Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), Banco Santander y Caja Rural de Asturias, y vienen a pronunciarse sobre los gastos y comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios.

Si bien desde la conocida sentencia 705/2015 de 23 de diciembre ya quedó sentado que la imposición indiscriminada a los consumidores de todos los gastos relacionados con la constitución de la hipoteca es una práctica abusiva, mucho se ha discutido desde entonces en los tribunales sobre cuáles deben ser las consecuencias indemnizatorias. Así, muchos juristas, bufetes, asociaciones y movimientos sociales hemos defendido que las entidades bancarias deben ser condenadas a indemnizar a los consumidores, no sólo por las cantidades que la ley les obliga a pagar, sino por el montante total de los gastos asociados a la hipoteca, con un objetivo disuasorio, pues de lo contrario el mensaje que se envía a las entidades infractoras es que quebrantar la ley no tiene consecuencias negativas, en la medida que no recibirían penalización alguna por ello.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha venido finalmente a zanjar la cuestión, de nuevo con un claro sesgo pro-banco, lo cual es de lamentar. En ese sentido, establece que cuando la cláusula sea declara abusiva y nula, los gastos deberán repartirse de la siguiente forma:

– Los aranceles notariales en lo que respecta a la matriz de la escritura, deberán ser asumidos al 50% por cada parte, mientras que las copias de la escritura las abonará quien las solicite.

– Los aranceles registrales por la inscripción de la hipoteca deberán ser soportadas en su totalidad por la entidad bancaria.

– Los gastos de la gestoría encargada de la tramitación de la escritura y su inscripción, deberán ser abonados a partes iguales por banco y consumidor.

– En relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, viene a confirmar la sentencia del pasado mes de noviembre que atribuía el mismo al cliente.

– Los costes derivados de la tasación del inmueble serán asumidos totalmente por el cliente.

Con respecto a la comisión de apertura, declara que la misma es válñida por cuanto forma parte de la remuneración del banco y esta cuestión no es susceptible de control por los tribunales, sin embargo admite que esta cláusula sí puede ser objeto de control de transparencia, es decir, que los bancos deben informar con claridad sobre esta comisión e incluirla en la T.A.E. junto a los intereses y gastos del préstamo.

Es de reseñar que este criterio jurisprudencial sólo es aplicable, en lo que se refiere al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para las hipotecas contratadas con anterioridad al 9 de noviembre de 2018, pues en esta fecha entró en vigor el Real Decreto Ley que pasaba a atribuir el pago del mismo a las entidades bancarias.

Por último, parece muy cerca de aprobarse la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que tras conseguir mayoría suficiente en el Congreso de los Diputados se está tramitando ahora en el Senado. Esta norma introducirá importantes novedades en cuanto a las obligaciones de información y transparencia de los bancos, comisiones, gastos, productos vinculados y ejecuciones hipotecarias. Tan pronto como se produzca su aprobación definitiva y entrada en vigor, publicaremos una entrada informando sobre ella.

Afectados por Tarjetas Revolving

Cofidis, Wizink, Cetelem, etc. Desgraciadamente, el endeudamiento para atender gastos corrientes e imprescindibles es una necesidad cada vez más frecuente en los hogares, en gran medida fruto del incremento de la precariedad laboral. El problema, lejos de desaparecer, empeora cuando comprobamos que el crédito que solicitamos genera intereses muy elevados.

La antigua Ley de 23 de julio de 1908, conocida como Ley de Usura, establece en su artículo primero que será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

Tal calificación merecen los créditos o préstamos con un tipo de interés notablemente superior al interés normal del dinero en cada momento histórico. El interés normal del dinero no debe confundirse con el interés legal, ya que se trata de parámetros totalmente diferentes, por ejemplo, según estadísticas del Banco de España la T.A.E. media ponderada de los créditos al consumo en enero de 2018 era del 8,74%, de modo que un tipo de interés superior al 20%, como suele ser habitual en las Tarjetas Revolving, se considera indubitadamente un interés usurario que devendría en la nulidad del contrato de crédito.

De conformidad con lo establecido en el artículo tercero de dicha Ley, el deudor deberá devolver únicamente el capital efectivamente dispuesto y la entidad financiera deberá reintegrar todos los intereses percibidos durante la vida del crédito.

Reclamaciones bancarias: le ayudamos a reclamar contra la cláusula suelo

La histórica Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 estableció que no es posible limitar la retroactividad de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, lo que conlleva la obligación de devolver todo el dinero cobrado de más. Sin embargo, a día de hoy gran parte de las entidades bancarias continúan negándose a reintegrar los intereses cobrados indebidamente y los consumidores se ven abocados a reclamar en vía judicial.

Han pasado más de 2 años desde la conocida sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la cual estableció que en caso de ser declarada judicialmente abusiva y nula una cláusula suelo, la entidad bancaria debe ser condenada a reintegrar al consumidor todas las cantidades cobradas indebidamente. Desde entonces quedó claro que los tribunales no pueden limitar temporalmente la responsabilidad indemnizatoria de los bancos por sus prácticas abusivas, de hecho el propio Tribunal Supremo rectificó su criterio inicial en ese sentido.

Sin embargo, muchos afectados aún no han recuperado su dinero, debido fundamentalmente a que gran parte de las entidades bancarias continúan negándose a devolver las cantidades cobradas de más mediante un acuerdo extrajudicial, y para ello aducen todo tipo de excusas inverosímiles, tales como que el consumidor firmó a lo largo del préstamo algún contrato de novación para reducir el tipo de interés, el propio límite mínimo a la variabilidad de los tipos o incluso para ampliar el capital o el plazo de amortización. Lo que a la postre no deja otro remedio a los afectados que instar judicialmente la declaración de nulidad de la cláusula y la correspondiente restitución de los importes indebidamente cobrados.

Las cláusulas consistentes en un límite mínimo a las oscilaciones del tipo de interés, conocidas como cláusulas suelo, son abusivas por falta de transparencia en todos aquellos casos que la entidad bancaria no informó suficientemente acerca de su inclusión, aportando explicaciones sobre posibles escenarios futuros de subidas y bajadas de los tipos, de modo que el consumidor medio no pudo ser consciente del coste comparativo que suponía contratar una hipoteca con cláusula suelo frente a otra que no incluyese dicha estipulación. Por lo demás, una cláusula abusiva es nula de pleno derecho, y como consecuencia de ello el consumidor debe quedar restablecido en la misma situación que habría estado de no haber existido nunca la cláusula abusiva. En suma, las entidades bancarias que hayan utilizado estas cláusulas deben ser condenadas a eliminarlas definitivamente, a recalcular el cuadro de amortización del préstamo, a devolver todas las cantidades cobradas indebidamente incrementadas con los intereses legales y a soportar las costas procesales.

Debido al grave colapso de los Juzgados especializados en cláusulas suelo y otras condiciones abusivas, el camino hasta obtener una sentencia favorable suele ser largo, ello unido a las habituales resistencias de los bancos a pagar en el plazo voluntario, provocando en última instancia la solicitud de ejecución forzosa de la sentencia e incluso el embargo de cuentas para que los afectados puedan obtener lo que les pertenece. Pese a todo, nuestra causa es incuestionablemente justa y el Derecho nos ampara, por lo que ninguna de las trabas de las entidades bancarias nos hará cejar en nuestra lucha por el íntegro resarcimiento de los daños causados a nuestros clientes, pues nos avalan años de exitosa experiencia en defensa de los consumidores frente a los abusos bancarios.

Si la cláusula suelo aún es un problema para usted, ya sea porque el banco sigue aplicándola a su hipoteca o bien porque, habiendo dejado de aplicarla, se niega a reintegrarle las cantidades cobradas de más, estamos a su entera disposición para estudiar la viabilidad de su caso de manera gratuita y trasladarle presupuesto.